大连市物业管理条例 (2018年12月27日大连市第十六届人民代表大会常务 委员会第七次会议通过2019年3月30日辽宁省第十三届 人民代表大会常务委员会第十次会议批准） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用 人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，营造良好的生 活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理 条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实 际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的物业管理及其监督管理活 动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、 其他管理人按照合同约定或者业主自行管理等方式，对建筑 物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、 社区治理、政府监管相结合的原则。 第四条市及区（市）县人民政府应当将物业服务纳入 -1 - 本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建 立健全物业管理综合协调机制和自标责任制，建立与之相适 应的资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。 第五条市及区（市）县物业主管部门负责本行政区域 内物业管理活动的监督管理。 价格、公安、司法行政、建设、规划、工商、质监、城 市管理执法、环保、消防、人民防空等主管部门，按照各自 职责，相互配合，依法做好物业管理的相关工作。 具有行政管理职能的市人民政府派出机构根据授权，负 责区域内物业管理活动的监督管理工作。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人 员，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业 主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调 物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府 做好与物业服务有关的工作。 第七条物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制 定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物 业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导， 调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用 信息管理，维护物业服务企业的合法权益。 鼓励物业服务企业加入物业行业协会。 -2 - 第八条推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网 等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，方 便业主参与公共事务、开展协商活动。 第九条推进建立物业服务第三方评估机制。物业主管 部门、业主、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业 可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、 物业服务收费、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和 委托合同的约定提供专业服务，接受市物业主管部门监督管 理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 第二章‧物业管理区域与前期物业管理 第十条物业管理区域划分、调整和备案应当符合国家、 省有关规定，具体办法由市物业主管部门制定。 第十一条物业服务用房应当按照国家和省有关规定 配置和管理。 一个物业管理区域内被市政道路分割且分割后房屋总 建筑面积超过五万平方米的自然街区，应当单独配置物业服 务用房。 第干二条建设单位应当依法选聘物业服务企业对新 建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过 招标投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经区 - 3 - （市）县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。 第十三条建设单位与其选聘的物业服务企业签订的 前期物业服务合同，应当包括以下内容： （一）物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事 项; （二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测 算; （三）调整物业服务收费的约定 （四）物业服务质量的评估方式； （五）物业服务用房的面积和位置； （六）共用设施设备清册； （七）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主 体、所得收益的核算及分配办法; （八）违约责任及合同解除的条件； （九）合同期限： （十）与前期物业服务有关的其他事项。 建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起三十日 内，依法到区（市）县物业主管部门备案。 前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。 第十四条新建物业交付使用前，建设单位应当依法向 物业服务企业移交相关资料，并按照国家有关规定和前期物 业服务合同约定，共同对物业管理区域内的物业服务用房、 - 4 - 物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。实施承接查验 的物业，应当具备下列条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保 等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部 门备案; （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电 视等公用设施设备按照规划设计要求建成并取得相关部门 准许使用的文件，供水、供电、供气、供热已安装独立合格 的计量表具； （三）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容 器、电子监控系统等公共设施设备已取得使用合格证书； （四）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （五）车位、车库和物业服务用房等公共配套设施按照 规划设计要求建成，并满足功能使用要求； （六）住宅小区分期交付的，交付的住宅周边场地与施 工工地之间设置符合安全要求的隔离设施：交付区域内道路、 绿地等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使 用要求; （七）住宅小区整体交付时，教育、邮政、文化体育、 医疗卫生、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划 要求设计建成； （八）法律、法规和前期物业服务合同约定的其他条件。 - 5 - 第十五条承接查验可以邀请区（市）县物业主管部门、 街道办事处或者乡镇人民政府参加。承接查验合格的，建设 单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，作为前期物业 服务合同的补充协议。 承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问 题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项。 未经查验或者查验不合格的，物业服务企业不得承接。 物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内至区（市） 县物业主管部门依法办理备案，并于备案后十五白内将备案 情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七白的公告。 物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录 及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。 第三章业主、业主大会及业主委员会 第十六条依法办理不动产登记或者依据《中华人民共 和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权 的人，应当认定为业主。 尚未登记取得所有权，但基于与建设单位之间的商品房 买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人，可以 认定为业主。 第十七条业主依照《中华人民共和国物权法》和《物 业管理条例》的规定，享有业主权利，履行业主义务。 -6 - 业主有下列行为之一的，业主大会可以在管理规约以及 业主大会议事规则中对其参加业主大会会议、行使投票权等 共同管理权的行使进行限制： （一）拒不按照物业服务合同约定支付物业服务费： （二）拒不交纳住宅专项维修资金； （三）拒不执行业主大会、业主委员会依法作出的决议、 决定的其他行为。 第十八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会， 选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和 业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法 权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或 者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由 业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十九条具备成立首次业主大会会议筹备组、召开首 次业主大会会议条件的，应当依照《辽宁省物业管理条例》 有关规定申请、组建。 建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道 办事处或者乡镇人民政府报送房屋等建筑物面积清期、建筑 规划总平面图、业主名册等筹备成立首次业主大会会议必要 的资料。建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位 注销的，街道办事处或者乡镇人民政府司以向不动产登记机 -7 - 构查询，不动产登记机构应当无偿提供。街道办事处或者乡 镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用，不得泄露或 者另作他用。 第二十条筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会 议，组织筹备组成员依法履行拟定首次业主大会会议审议事 项、确定会议表决规则等工作职责，筹备组成员不得委托代 理人参加会议。 筹备组会议就相关事项作出的决定，应当经筹备组全体 成员过半数同意和签字确认，制作书面记录并存档。 筹备组会议决定应当自作出之日起三日内、首次业主大 会会议召开十五白前在物业管理区域内显署位置尚全体业 主进行不少于七日的公告。业主有异议的，应当在公告期满 前以书面形式向筹备组提出，筹备组应当自收到书面意见之 白起七白内组织复核，根据复核结果决定是否修改，并书面 告知异议人。 第二十一条筹备组应当自成立之日起六十日内组织 召开首次业主大会会议，一百八十日内组织完成首次业主大 会会议审议事项的表决工作和选举产生业主委员会，异议处 理期间不包括在内。筹备组逾期未完成首次业主大会会议筹 备工作的，由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组 解散并另行组建。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主 -8- 大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会 成立后，筹备组应当将首次业主大会会议形成的会议记录及 相关材料移交业主委员会，并自行解散。 第二十二条首次业主大会会议的筹备经费根据物业 管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单 位承担。老旧住宅区以及建设单位注销的，首次业主大会会 议的筹备经费由区（市）县人民政府承担。 第二十三条业主大会定期会议由业主委员会按照议 事规则的