齐齐哈尔市物业管理条例 (2018年11月26日齐齐哈尔市第十六届人民代表大会 第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用 人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众 的居佳和生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共 和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结 合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活 动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和使用，维 护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市人民政府物业行政主管部门负责全市物业 管理活动的监督管理工作，县（市）、区人民政府物业行政 主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 - 1 - 其他相关行政主管部门按照各自职责，做好本行政区域 内物业管理活动的相关工作。 第四条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指 导本辖区业主大会成立和业主委员会选举与换届等工作，监 督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理 纠纷。 社区居（村）民委员会负责协助街道办事处、乡（镇） 人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡（镇）人 民政府、社区居（村）民委员会的物业管理人员的业务培训 和考核。 第五条物业服务企业享受国家和省、市制定的现代服 务业优惠政策。 物业服务企业在住宅小区内共用设施设备和场地的维 护管理、保洁、绿化等物业服务过程甲的非经营性用水、用 电、用气、用热价格按照国家、省、市相关法规政策执行。 第六条老旧住宅区的改造整治应在各级政府的主导 下进行。本着因地制宜、先易后难、区域负责、分批实施的 原则，将地方财政投资、业主投资、社会投资等与建筑节能 改造、供水供热管网改造等国家政策性补助资金结合起来， 形成多元化投资改造的保障机制。 老旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡（镇）人 - 2 - 民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物 业服务企业或者其他管理人管理物业。 第二章‧新建物业与前期物业管理 第七条物业管理区域应当按土地使用证确定的使用 范围为基础，结合建筑物规模、物业的共有、共用设施设备 和社区建设等因素划定。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业， 其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域： 配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物 业管理区域。 备案及棚改回迁房备案时，应当向所在地物业行政主管部门 进行物业管理区域备案，并将备案情况告知物业项目所在地 的街道办事处或者乡（镇）人民政府。 物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案，载明物 业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部 分数量、业主共用部位共用设施设备主要情况和配套建筑等 事项。 建设单位在物业销售时，应当将物业管理区域向物业买 受人明示并在物业实卖合同中载明。 第八条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备， -3 - 应当严格接照国家、省、市有关住宅小区规划、设计规范利 工程标准进行建设。 物业管理区域内的配套建筑，不得擅自改变用途。 第九条建设单位应当在物业管理区域内按规划设计 要求配置物业服务用房，物业服务用房由建设单位无偿提供， 所有权依法属于全体业主所有，物业服务企业在物业合同约 定的期限内拥有无偿使用权。 物业服务用房的具体位置应当在建设工程规划许可证 附图中注明，分期建设开发的建设项目，物业服务用房应在 一期工程中配置。 物业总建筑面积5方平方米以下的，按照不少于建筑面 积100平方米配置；总建筑面积在5万平方米以上20万平 方米以下的，按照总建筑面积的2%配置；总建筑面积超过 20万平方米的，除按照20万平方米的2%配置外，超出部 分按照1%的标准配置，但最多不高于建筑面积500平方米。 物业服务用房应能独立使用，具备水、电、暖、通凤、 采光等使用功能及独立的水、电、暖等计量器具。多层物业 应设置在地面一层，高层物业不得高于四层。物业服务用房 不得抵押、转让、出租。未经业主大会决定，任何单位、个 人无权改变物业服务用房、业主委员会办公场所的用途及标 准。 第十条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下 -4 - 列规定的，方可办理物业交付手续： （一）生活用水接入城市供水管网系统，并安装分户计 量装置; （二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系统和污水排 放系统; （三）小区用电接入城市供电网络，并安装分户计量装 置; （四）在城市管道燃气、集中供热主系统管网覆盖的区 域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应系 统管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置： （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端 口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报 箱等按相关设计要求配置到位； （六）按照消防要求完成消防供水、消防自动报警装置 和消防车通道等共用消防设施建设; （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路 相连; （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮 政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑 及设施建设; （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与 -5- 施工工地之间设置有效的隔离设施； （十一）法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款 规定，对住宅小区进行验收。 第十一条建设单位应当依法通过招投标的方式选聘 前期物业服务企业。 本条例所称的前期物业管理，是指在建设单位交付房屋 之后至物业项目业主大会、业主委员会成立并选聘出物业服 务企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企 业，进行物业管理的活动。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日 前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向 物业行政主管部门备案。 第十二条建设单位组织竣工验收和分户验收。对共用 部位、共用设施设备的验收应由建设单位向相关部门申请， 由相关管理部门及前期物业服务企业参与：业主入住时的分 户验收，应在业主办理入住手续时，由业主、建设单位、前 期物业服务企业共同现场查验并书面记录确认。建设单位对 业主专有部分的保修义务自业主入住分户验收之日起计算， 截止日期按国家相关规定时限执行。 建设单位应当自住宅小区峻工验收合格之日起30日内， 与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。 - 6 - 建设单位在审请办理商品房预售许可证或者商品房销 售备案及棚改回迁房备案时，应当将前期物业服务合同、临 时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及交接验 收手续等资料报物业行政主管部门，并作为物业买卖合同约 定的内容。 第十三条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管 理规约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业 主应当履行的义务和违反临时管理规约应当承担的责任等 事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业实受人的合 法权益。建设单位应当在销售物业时将临时管理规约尚物业 买受人明示，并予以说明。 物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当对遵守 临时管理规约作出书面承诺。 第十四条建设单位应当在物业行政主管部门、街道办 事处、乡（镇）人民政府的监督下，自前期物业服务合同签 订后30日内，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用 房和下列资料： （一）工总平面图，单体建筑、结构、设备峻工图， 配套设施、地下管网工程工图和分户验收等峻工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）业主名册; -7 - ） （六）物业管理必需的其他资料。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终正时，将 物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。 第三章‧业主大会与业主委员会 第十五条房屋的所有权人为业主。 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况 以书面方式及时报告物业行政主管部门和街道办事处、乡 （镇）人民政府。 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）业主已入住建筑面积的比例达到小区总建筑面积 50%以上; （二）业主已入住户数的比例达到小区总户数50%以上； （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比 例达到小区总户数25%以上。 首次业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占 建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 第十六条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主 大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物 业管理活动中的合法权益。 符合业主大会成立条件的，由建设单位向街道办事处或 - 8 - 者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面审请；建设单 位30日内未提出审请的，可由该物业管理区域所在地的社 区居（村）民委员会组织10人以上的业主代表提出审请。 街道办事处、乡（镇）人民政府应在收到审请的30日内组 建业主大会筹备组。 首次业主大会筹备组由7人以上单数组成，由建设单位 代表、前期物业服务企业代表、业主代表和街道办事处或乡 （镇）人民政府代表等人员组成，其中业主代表所占比例不 得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡 （镇）人民政府代表担任。 筹备组应当自成立之日起7日内，将其成员名单和工作 职责在物业管理区域内进行书面公告。 第干七条筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时