深圳经济特区物业管理条例 (2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委 员会第十四次会议通过2019年8月29日深圳市第六届人 民代表大会常务委员会第三十五次会议修订） 目 录 第一章 总则 第二章 物业管理区域及共用设施设备 第三章 业主和业主组织 第一节 业 兿主 第二节 首次业主大会会议筹备 第三节 业主大会 第四节 业主委员会 第四章 前期物业管理 第五章 物业服务 第六章 业主共有资金管理 第七章 物业安全管理与使用维护 第一节 物业安全管理 第二节 物业使用及专项维修资金 第八章 监督管理 第九章 法律责任 -1- 第十章附则 第一章总则 第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业 主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法 律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。 第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。 前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构 筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查 以及其他白常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理 人管理，也可以由业主自行管理。 第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督 管理和指导相结合的原则。 第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务 业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。 第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中 国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依 规开展物业管理活动。 业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的 规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。 第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管 - 2 - 理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定： （二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和 措施; （三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作： （四）统筹全市物业专项维修资金管理工作； （五）建立全市统一的物业管理信息平台： （六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作； （七）法律、法规规定的其他职责。 区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监 督管理和指导工作。 市、区住房和建设部门司以委托具有管理公共事务职能 的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行 监督管理。 市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综 合执法等相关部门按照各自职责，依法开展物业管理相关工 作。 街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员 会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活 动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理 活动进行监督管理。 支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物 -3 - 业服务企业的指导和监督作用。 第七条倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、 新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文 明、和谐、美好的工作和生活环境。 第二章‧物业管理区域及共用设施设备 第八条物业管理区域由市规划和自然资源部门在土 地出让合同中予以确定。 确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设 施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资 源共享、便于管理的原则。 已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业 管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。 物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场 地不得分割管理。 第九条建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合 功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业 管理设施设备用房等物业管理用房。 业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设 施设备用房属于业主共有，应当办理产权登记并具有正常使 用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得 擅自变更用途。 - 4 - 第十条业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二 十平方米。 物业服务办公用房面积按照下列标准提供： （一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平 方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不 得少于一百平方米； （二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方 米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之 二提供；二十五万平方米以外部分，按照该部分面积的千分 之一提供。 物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、 维护的实际需要提供。 第十一条物业管理区域的道路属于业主共有，但属于 城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有， 但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管 理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。 物业管理区域物业的以下部分属于业主共有： 一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结 构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照 明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部 分或者其他权利人所有的场所及设施设备： - 5 - （三）房地产实卖合同约定属于业主共有的物业： （四）法律、法规规定的其他共有部分。 建设单位审请国有建设用地使用权及房屋所有权首次 登记时，应当提出共有物业产权登记审请，由不动产登记机 构在不动产登记薄上予以记载。 第十二条利用物业管理区域共有物业进行经营活动 的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。可能损害 特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主 同意。 第十三条新建住宅建设项目峻工验收备案之日起三 个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合 国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设 施设备移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。 现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、 通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业主共同决 定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合 移交工作。 第三章业主和业主组织 第一节业主 第十四条本条例所称业主，是指物业管理区域不动产 权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。 - 6 - 除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主： （一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁 补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专 有部分的单位或者个人： （二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑 物专有部分所有权的单位或者个人; （三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的 单位或者个人; （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或 者个人; （五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。 第十五条•业主依法享有下列权利： （一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权; （二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法 依规享有被选举权； （三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和 物业服务企业履行物业服务合同的情况； （四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和 监督权; （五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简 称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物 业管理事项提出意见和建议； -7 - （六）法律、法规规定的其他权利。 第十六条业主、物业使用人应当依法履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理 区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度； （二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定； （三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金： （四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理 （五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。 第干七条管理规约应当包括下列内容： （一）共有物业的使用和维护规则； （二）合理使用物业专有部分的权利和义务； （三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务： （四）物业管理区域相关费用的分摊规则： （五）违反管理规约应当承担的责任。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程 序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主 大会议事规则规定的其他事项作出规定。 业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业 服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业 服务企业可以将相关情况予以公示。 第十八条业主投票权数、业主人数和业主总人数按照 下列方法确定： -8 - （一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算， 每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算： （二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部 分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付， 或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算； （三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计 算。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行 使表决权，所代表的业主人数为一人。 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投 票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一 个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。 第二节‧首次业主大会会议筹备 第十九条新建物业管理区域物业出售且已经交付使 用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首 套物业出售并交付使用满一年之日起十五白内，建设单位应 当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业 交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清 等相关资料。 物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或 者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可 -9 -