防州市宅物业管理条例 (2019年7月22日忻州市第四届人民代表大会常务委 员会第二十二次会议通过2019年9月27日山西省第十三 届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准） 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业 服务企业的合法权益，改善人民群众生活与工作环境，根据 国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其他有 关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理和监督活动， 适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下筒称物业管理），是指 住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序的活动。 第三条物业管理应当遵循业主自治和政府依法监管 相结合的原则。 第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳 - 1 - 入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和 完善社会化、市场化、专业化的物业管理机制，鼓励采用新 技术、新方法提高物业管理和服务水平。 第五条市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本 行政区域内物业管理的监督管理工作。 其他相关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管 理的监督管理工作。 第六条乡（镇）人民政府、街道办事处负责指导和协 助本辖区业主大会的成立和业主委员会的选举，调解处理物 业管理纠纷。 居（村）民委员会应当协助乡（镇）人民政府、街道办 事处开展物业管理相关工作。 业主大会及其业主委员会应当依法履行自治管理职责， 接受居（村）民委员会的指导。 第七条房地产行政主管部门应当会同有关部门建立 守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 第八条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规 范从业行为，促进诚信经营，协助调解处理物业管理纠纷。 第一草业王、业王大会和业王委员会 第九条业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大 会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义 -2 - 务。 第十条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大 会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会 选举产生，对其负责，受其监督。 一个物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同 意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员 会的职责。 第十一条业主大会、业主委员会的决定，对业主具有 约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法 权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十二条具备首次业主大会会议召开条件的，乡（镇） 人民政府或者街道办事处应当自收到报告之日起三十日内， 指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组中业主代表所占 比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。 首次业主大会会议，应当表决通过管理规约、业主大会 议事规则，并选举产生业主委员会。 第十三条新建住宅小区首次业主大会会议的筹备经 费由建设单位承担。 建设单位应当在筹备组成立之日起五日内，将筹备经费 存入乡（镇）人民政府、街道办事处指定的银行账户。筹备 经费应当专款专用。 筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报乡（镇）人民 - 3 - 政府、街道办事处批准。 筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹 备经费的使用情况。 第十四条业主委员会由业主大会选举产生，履行法定 职责和业主大会赋予的其他职责。 第十五条业主委员会成员应当符合下列条件： （一）为本物业管理区域的业主; （二）具有完全民事行为能力； （三）遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则，履 行业主义务; （四）热心公益事业，责任心强，并有一定的组织协调 能力和必要的工作时间。 第十六条业主委员会应当向全体业主公布下列事项： （一）管理规约、业主大会议事规则： （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同; （四）物业专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况； （六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （七）其他应当向业主公开的事项。 前款第四项至第六项规定的内容，应当每年至少公布一 次。 - 4 - 第十七条业主委员会不得有下列行为： （一）侵占、挪用业主共有财物： （二）利用职务之便，非法索取或者收受物业服务企业、 有利害关系的业主的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履 行职务的其他利益； （三）尚物业服务企业销售商品、承揽业务： （四）向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无 关的活动; （五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权， 擅自使用业主大会或者业主委员会印章； （六）法律、法规禁止的其他行为。 第三章‧前期物业管理 第十八条建设单位应当在取得房屋预售或者现售许 可前，通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，并签订 前期物业服务合同。 前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务质量、 收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止 情形、违约责任以及物业承接查验等内容。 第十九条建设单位在申请办理商品房预售许可或者 商品房现售许可前，应当将前期物业服务合同、临时管理规 约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属 - 5 - 等资料报房地产行政主管部门备案，并在商品房销售时将上 述资料作为商品房实卖合同约定的内容。 第二十条建设单位应当在物业管理区域内，配置房屋 建筑总面积千分之三到千分之五的地上物业用房（包括业主 委员会工作用房），满足物业管理的使用。 第四章‧物业管理服务 第二十一条业主委员会应当与业主大会选聘的物业 服务企业订立书面的物业服务合同。 第二十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳 物业服务费。 业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以 督促其限期交纳：逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申 请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不 覆行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。 第二十三条物业服务企业应当建立和完善物业管理 应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。 物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务企业应当 按照有关规定及时向街道办事处、乡（镇）人民政府或者相 关部门报告： （一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害; （二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病; - 6 - （三）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危 及业主或物业使用人以及建筑物安全： （四）发生群体性事件； （五）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患 或者事件。 第二十四条物业服务企业在物业管理活动中应当履 行下列义务： （一）按照物业服务合同内容，提供质价相符的服务； （二）主动接受主管部门及乡（镇）人民政府、街道办 事处、居（村）民委员会的监督和管理； （三）接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处 理情况，并建立投诉化解工作台账； （四）加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有 特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养 护，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作： （五）按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息 并及时更新; （六）对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业 主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向 属地相关部门报告； （七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 第二十五条物业服务企业应当将下列信息在物业管 -7 - 理区域内显著位置公示： （一）物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、 物业服务投诉电话； （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费 项目、收费标准、收费方式等； （三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保 养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等； （四）物业共用部位和共用设施设备经营所得收益和使 用情况； （五）其他应当公示的信息。 业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复， 并根据业主要求提供合同、财务、票据等资料。 第二十六条物业服务企业不得有下列行为： （一）将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托 给他人; （二）以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减 少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变 相中断供水、供电、供气、供热; （三）擅自将物业管理区域内按照规划建设的绿地、道 路等公用设施及公共场地改建为停车场地： （四）强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者 推销商品； -8 - （五）物业服务合同终止后，拒不移交相关资料和资产； （六）物业服务企业未按照服务合同约定，擅自停止物 业服务; （七）违反法律、法规规定以及其他损害业主合法权益 的行为。 第五章物业的使用和维护 第二十七条业主、物业使用人和物业服务企业，使用 物业应当遵守有关法律、法规、规章、管理规约（临时管理 规约）的规定。 第二十八条物业管理区域内禁止下列行为： （一）擅自停用电梯、消防设施设备、健身器材等公用 设施; （二）碍公共通道、安全出口、消防通道畅通； （三）搭建灵棚、停放棺材等; （四）堆放、晾晒收割的庄稼等; （五）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。 有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝 阻、制止，并向业主委员会和相关部门报告。业主委员会、 物业服务企业有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨 害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关部 门投诉和举报，对侵害自身合法权益的行为和侵害业主共同 - 9 -