威海市物业管理办法 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用 人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，推进精致城 市建设，根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等 有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理及 其监督活动。 第三条‧物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、 专业服务、政府监管相结合的原则。 第四条市、区（县级市）人民政府应当加强对物业管 理工作的组织领导，将物业管理工作纳入现代服务业发展规 划、社区管理和社会治理体系，建立和完善专业化、社会化、 币场化的物业管理机制。支持采用新技术、新方法，提高物 业管理水平。 街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大 会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会 依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 第五条住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的 监督管理工作。 发展改革、公安、民政、财政、自然资源、水务、应急 - 1 - 管理、市场监管、人民防空等主管部门按照各自职责，做好 物业管理相关工作。 第六条居民委员会指导、督促业主大会、业主委员会 依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展 社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作。 鼓励业主中的居民委员会成员和党员通过法定程序担 任业主委员会成员。 第七条支持业主委员会和物业服务企业根据中国共 产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业 管理活动依法有序进行。 第八条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，开展对会员 企业及其工作人员的从业培训和教育，配合主管部门开展对 会员企业的信用评价工作，协助物业主管部门、街道办事处、 镇人民政府调解处理物业管理纠纷。 第九条市物业主管部门负责建设物业管理信息平台， 向社会免费开放。 物业管理信息平台应当具备宣传有关法律法规和政策 规定、发布物业服务信息资讯、为业主决策提供辅助服务等 功能。 第十条物业管理信息平台设立电子投票系统。法律、 法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共 - 2 - 同决定的事项，可以通过电子投票系统进行表决。 第十一条物业管理事项需要通过业主表决作出决定 的，可以采取常规表决方式，也可以采用异议表决方式。 常规表决方式是指，有利害关系的业主持同意意见的比 例达到规定标准的，视为表决通过；异议表决方式是指，根 据管理规约、临时管理的规定或者业主大会的决定，有利害 关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准的，视为表决 通过。 第十二条物业管理区域有下列情形之一的，街道办事 处、镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，代行业主委 员会职责： 一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件，经街道办事处、镇人民 政府两次组织后未能召开首次业主大会会议的； （三）业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成 业主委员会换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导在三 个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会 的。 第十三条物业管理委员会由街道办事处或者镇人民 政府组织成立，由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民 委员会委派的人员组成，街道办事处、镇人民政府委派的人 员担任召集人。物业管理委员会人数应当为七人以上的单数， -3 - 其中业主委员应当不少于百分之五十。 物业管理委员会的业主委员由街道办事处、镇人民政府 从居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事 业，责任心强，具有一定组织能力。 街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会的组成 人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业 管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。 第十四条物业管理委员会设一名执行委员，负责物业 管理委员会的日常事务。执行委员由物业管理委员会委员推 选。 第十五条物业管理委员会需要作出与业主利益相关 决定的，应当集体讨论决定。 物业管理委员会办理下列事项应当征求并取得专有部 分占建筑物总面积过平数的业主且占总人数过平数的业主 同意： （一）制定和修改管理规约; （二）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案： （三）选聘和解聘物业服务企业； （四）改变共有部分的用途; （五）利用共有部分进行经营以及对所得收益的分配与 使用; （六）法律、法规、规章以及管理规约确定应当由业主 - 4 - 共同决定的其他事项。 物业管理委员会办理专项维修资金筹集和使用、建筑物 及其附属设施改建和重建的事项应当征求并取得专有部分 占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 以上的业主同意。 第十六条对具备成立业主大会条件的，街道办事处、 镇人民政府应当在物业管理委员会成立后两年内，组织召开 业主大会会议，选举产生业主委员会。 第十七条物业管理委员会自业主委员会选举产生之 日起停止履行职责，并在十白内与业主委员会办理移交手续 后解散。 第十八条‧物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全 体业主共有。 物业服务用房按照下列标准配置： （一）建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按 照不少于建设工程项自总建筑面积于分之五配置，最少不低 于一百平方米； （二）建设工程项自总建筑面积超过十万平方米的，十 万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少 于千分之三配置。 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积 应当不少于二十平方米。 -5- 物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人 不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。 第十九条物业服务用房应当与建设工程项目同步设 计、同步施工、同步验收、同步交付。 物业服务用房应当位于建筑的一层或者一层以上的楼 层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，便于物 业服务工作开展。 物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划 许可证的附件或者附图中载明。 第二十条建设单位应当将前期物业服务合同和临时 管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。 第二十一条建设单位在销售商品房时，应当将下列内 容以图文形式向买受人明示： （一）物业管理区域的范围； （二）物业共用部位、共用设施设备名称 （三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数 量和位置; （四）物业服务用房的面积和位置； （五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所 和设施设备。 第二十二条新建住宅小区交付使用十五日前，建设单 位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物 - 6 - 业共用部位、共用设施设备的承接查验。承接查验情况与峻 工验收资料不符的，建设单位应当进行整修。 第二十三条新建住宅小区内的供水、排水、供电、供 气、供热、通信等专业经营设施设备，应当符合国家技术标 准和技术规范，并与主体工程同时交付。 建设单位应当自建设项目峻工验收备案完成后三十白 内，将物业管理区域内自建的供水、排水、供电、供气、供 热、通信等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理。专 业经营单位无正当理由不得拒绝接收。 第二十四条建立物业项自负责人制度。物业服务企业 承接物业服务项自应当指派项目负责人，负责处理物业服务 项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日 常事务性工作。 项自负责人的履职情况记入行业信用信息档案。 第二十五条物业服务企业应当在物业管理区域内显 著位置公示下列信息： （一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情 况和联系方式、物业服务投诉电话； （二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、 收费方式等； （三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的白常 维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处 -7 - 置方案等; （四）分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况： （五）物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作 范围、服务内容和标准。 第二十六条物业服务企业代为收取的物业共用部位、 共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益 资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业 管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。 第二十七条物业服务企业应当按照相关规定和物业 服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配 合管理等理由减少服务内容、降低服务质量，不得采用中断 供水、供电、供气、供热或者其他损害业主合法权益的手段。 物业服务企业不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有资金; （二）擅自改变物业服务用房等共有物业用途： （三）擅自利用共有物业进行经营： （四）擅自提高收费标准； （五）违规披露业主信息； （六）无正当理由限制业主正常通行； （七）其他违反法律、法规、规章规定，损害业主利益 的行为。 第二十八条物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫 -8 - 生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规 章的规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、 消防、物业装饰装修等方面法律、法规和规章规定的行为， 应当予以劝阻、制止，并及时尚有关行政管理部门报告。 自行招用保安员的物业服务企业，应当依法向公安机关 办理备案手续，按照国家相关规定做好保安员的招用、培训、 管理工作。 第二十九条鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、 车辆识别等安全防范系统，提升安全防范水平。安全防范系 统数据应当向公安机关开放。 第三十条物业服务企业应当按照当地人民政府处置 突发事件作出的决定、命令，协助有关行政管理部门维护物 业管理区域内社会秩序，落实各项应急处置措施。 参与突发事件应对的物业服务企业，当地人民政府可以 给予适当补贴。 第三十一条业主大会