- 1 - 营口市物业管理条例 （2019年11月28日营口市第十六届人民代表大会常务 委员会第二十次会议通过 2020年3月30日辽宁省第十三届 人民代表大会常务委员会第十七次会议批准） 目　　　录 第一章　总　　则 第二章　业主和业主组织 第三章　物业服务 第四章　物业的使用与维护 第五章　老旧住宅区改造与管理 第六章　监督管理 第七章　法律责任 第八章　附　　则 第一章 　总　　则 第一条　为了维护业主 、物业使用人和物业服务企业的 合法权益 ，促进物业管理行业规范发展 ，营造良好的生活和 工作环境 ，根据《中华人民共和国物权法 》和国务院 《物业 管理条例 》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本 市实际，制定本条例。 - 2 -第二条　本市行政区域内的物业管理及相关监督管理 活动适用本条例。 第三条　本条例所称物业 ，是指已经建成并投入使用的 各类建筑物及其附属设施、设备和场地。 第四条　市、县（市）区人民政府应当加强对本行政区 域内物业管理工作的领导 ，将物业服务纳入本地区现代服务 业发展规划 、社区建设和社区治理体系 ，建立健全物业管理 综合协调机制和资金投入与保障机制 ，制定和落实物业服务 扶持政策，促进物业服务行业健康发展。 第五条　市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行 政区域内物业管理活动的监督管理工作。 各县（市）区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理 活动的监督管理工作 ，接受市物业行政主管部门的业务指导 和监督。 市、县（市）区人民政府有关行政主管部门在各自职责 范围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。 街道办事处 、乡（镇）人民政府负责组织 、指导和监督 本辖区内物业管理活动的相关工作。 居（村）民委员会协助街道办事处 、乡（镇）人民政府 做好与物业服务有关的工作。 第六条　物业服务行业协会应当依法制定和组织实施 物业服务行业行为准则 ，组织业务培训 ，强化行业自律管理 ，- 3 -促进行业诚信经营，对物业服务企业之间的纠纷进行调解， 维护物业服务企业合法权益 。鼓励物业服务企业加入物业服 务行业协会。 第七条　鼓励物业服务管理向社会化 、专业化、市场化、 信息化、智能化方向发展 ，采用互联网 、物联网等技术 ，提 高物业管理水平和服务质量。 第二章 　业主和业主组织 第八条　房屋所有权人为业主 。尚未办理房屋所有权登 记，但基于买卖 、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行 为已经合法占有该房屋的人 ，认定为物业服务关系中的业主 ， 享有法律 、法规规定的业主权利 ，承担业主义务 。业主可以 依法委托物业使用人行使业主权利 、履行业主义务 ，委托应 当以书面形式提交业主委员会和物业服务企业。 业主买卖 、租赁、继承、赠与、借用房屋的 ，应当采取 书面报告 、手机短信 、电子邮件等有效方式告知业主委员会 和物业服务企业。 第九条　业主应当遵守有关法律 、法规以及物业管理规 约的规定 ，按时足额交纳物业服务费 ，不得以放弃业主权利 为由不履行业主义务。 第十条　一个物业管理区域成立一个业主大会 。业主大 会由物业管理区域内的全体业主组成 。物业管理区域内业主- 4 -人数较多的 ，可以以幢 、单元或者楼层等为单位 ，推选业主 代表参加业主大会会议 。业主代表的推选 、权限由业主大会 议事规则规定。 业主委员会由业主大会依法选举产生 ，接受业主的监督 ， 执行业主大会的决定，依法履行职责。 业主大会 、业主委员会代表和维护全体业主在物业管理 活动中的合法权益 。业主大会 、业主委员会的决定 ，对全体 业主具有约束力。 第十一条 　建设规划将分期开发的建设项目划分在同 一个物业管理区域的 ，先期开发部分符合法定条件的 ，可以 成立业主大会 ，选举产生业主委员会 。首次业主大会会议应 当根据分期开发的物业面积和进度等因素 ，在业主大会议事 规则中明确增补业主委员会委员的办法。 第十二条 　业主委员会委员应当由物业管理区域内具 有完全民事行为能力 、遵守法律法规 、热心公益 、责任心强 、 具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然 人代表担任。 业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定 ，有下列 情形之一的业主不得担任业主委员会委员： （一）有故意犯罪或者被列入严重失信人员名单的； （二）本人及近亲属与该物业管理区域内的物业服务企 业有利害关系的； - 5 -（三）欠交物业服务费 、住宅专项维修资金等应当交纳 的费用的； （四）有损坏房屋承重结构 、违法装修搭建 、违法占用 物业共有部分等行为且未改正的； （五）其他违反业主大会议事规则 、管理规约等不宜担 任业主委员会委员的情形的。 第十三条 　业主委员会委员除不得有 《辽宁省物业管理 条例》第三十七条第一款规定的行为外 ，还不得有下列行为 ： （一）阻挠其他业主委员会委员履行职责； （二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝向业主委员会 提供由其保管的物业管理有关文件、资料； （三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权， 擅自使用业主大会或者业主委员会印章。 第十四条 　业主委员会可以依法在银行开立账户管理 业主共有资金 ，建立规范的财务 、印章、档案监督管理制度 ， 妥善保管财务原始凭证 、相关会计资料及档案 。住宅专项维 修资金、共用部位和共用设施设备经营收益 、业主大会和业 主委员会工作经费 、业主委员会成员工作津贴等应当按照财 务管理规定分别建账管理。 第十五条 　县（市）区物业行政主管部门 、街道办事处 或者乡（镇）人民政府 、物业服务行业协会 ，应当免费对业 主委员会委员 、候补委员进行物业管理法律 、法规及业务知- 6 -识和职业道德等岗前培训和定期培训 ，提高相关人员的物业 管理水平。 第十六条 　住宅小区有下列情形之一的 ，由辖区街道办 事处或者乡 （镇）人民政府组织成立物业管理委员会作为临 时机构，代行业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立 ，经辖区街道办 事处或者乡（镇）人民政府指导后仍不能成立的； （三）原业主委员会任期届满 ，新一届业主委员会尚未 选举产生的； （四）业主委员会委员不足半数 ，业主委员会不履行职 责达一年以上 、无法正常开展工作 ，需要调整或者重新选举 业主委员会 ，经辖区街道办事处或者乡 （镇）人民政府指导 后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 第十七条 　物业管理委员会由业主代表以及辖区街道 办事处、乡（镇）人民政府 、公安派出所 、居（村）民委员 会、建设单位代表组成 ，每届任期不超过三年 ，人数为七至 十三人的单数 ，其中业主成员不少于百分之五十 ，由街道办 事处或者乡 （镇）人民政府在业主中推荐产生 。物业管理委 员会主任由街道办事处或者乡 （镇）人民政府在物业管理委 员会成员中指定。 物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著- 7 -位置进行不少于七日的公示。 第十八条 　物业管理委员会自成立之日起三十日内应 当将成立情况书面告知物业所在地县 （市）区物业行政主管 部门。 物业管理委员会应于业主委员会依法成立之日起解散， 并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。 第十九条 　经物业管理区域内专有部分面积占建筑物 总面积过半数且占总人数过半数的业主同意 ，物业管理区域 可以实行业主自行管理 ，街道办事处或者乡 （镇）人民政府 应当予以监督指导 。实行业主自行管理的 ，应当将管理负责 人、管理方案 、收费标准 、管理期限和法律责任等内容提交 业主大会会议作出决定。 实行业主自行管理的物业管理区域内的电梯 、消防等涉 及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备 ，应当委托 专业机构进行维修和养护。 第三章 　物业服务 第二十条 　鼓励住宅小区智能化系统建设 ，推进物业管 理、安全防范 、信息通讯和设备监控智能化 ，提高物业管理 品质和服务质量。 第二十一条 　建设单位与其选聘的物业服务企业应当 依法签订前期物业服务合同 ，前期物业服务合同应当包括以- 8 -下主要内容： （一）物业基本情况； （二）物业服务事项 、服务标准 、收费标准 、收费方式 、 收费起始时间、委托代收费事项； （三）各分类分项服务的标准； （四）调整物业服务收费的约定； （五）物业服务质量的评估方式； （六）物业服务用房的面积和位置； （七）共用部位、共用设施设备清册； （八）利用共用部位 、共用设施设备开展经营活动的主 体、所得收益的核算、分配和查询方式； （九）违约责任及合同解除的条件； （十）合同期限（不得超过三年 ）； （十一）与前期物业服务有关的其他事项。 建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起三十日 内，向物业所在地县 （市）区物业行政主管部门备案 ，并通 知辖区街道办事处、乡（镇）人民政府。 前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。 第二十二条 　建设单位 、业主委员会 、物业管理委员会 可以与物业服务企业约定 ，由物业服务企业向其交纳物业服 务保证金，并约定保证金的收取、保管、使用与退还等。 第二十三条 　新建物业交付使用前 ，物业服务企业和建- 9 -设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定 ，共 同对物业管理区域内的物业服务用房 、物业共用部位 、共用 设施设备进行承接查验