国有土地上房屋征收评估办法 简述.. 关于评估办法的通知. 评估办法条文 简述 中华人民共和国住房和城乡建设部（住建部）2011年6月3日公 布了《国有土地上房屋征收评估办法》。办法规定，注册房地产估 价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、 成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种 或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被 征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估； 被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评 估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后， 合理确定评估结果。 关于评估办法的通知 建房（2011）77号 1 各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房 地局），新疆生产建设兵团建设局： 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有 土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。 评估办法条文 第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收 评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制 定本办法。 第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价 值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果 进行复核评估和鉴定，适用本办法。 第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评 估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公 正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负 责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征 收当事人有利害关系的，应当回避。 第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选 定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人 2 按照少数服丛多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方 式确定。具体办法由省、直治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假 宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房 地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房 地产价格评估机构共同承担。 两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家 房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价 格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假 设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结 果确定方式等进行沟通，统一标准。 第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征 收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托 书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价 格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托 日期等内容。 房屋征收评估委托合同应当载明下列事项： （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况： 3 （二）负责本评估项目的注册房地产估价帅 （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； （四）委托人应提供的评估所需资料： （五）评估过程中双方的权利和义务： （六）评估费用及收取方式； （七）评估报告交付时间、方式： （八）违约责任： （九）解决争议的方法； （十）其他需要载明的事项。 第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工 作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评 估业务。 第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部 门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房 屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门 与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提 供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 4 第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对 被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客 观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围 内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处 理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋 权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的 记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记 薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、 处理结果进行评估。 第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时 点一致。 第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的 土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易 方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、 抵押、查封等因素的影响。 前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约 限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣 5 除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他 法定优先受偿款。 第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对 被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收 房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保 管。 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查 勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或 者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系 的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进 行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进 行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被 征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估； 被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 6 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评 估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后： 合理确定评估结果。 第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、 用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权 等影响被征收房屋价值的因素。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用， 以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的， 可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 第十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单 位，精确到元。 第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书 或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。 分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估 价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被 征收人公示。 公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对 分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格 评估机构应当修正。 7