! 7 ,     江苏省市场监督管理局 发　布 中 国 标 准 出 版 社 出　版高层住宅物业安全管理服务规范 Code for safety management service of high⁃rise residential specification 2024 -02-05发布 2024 -03-05实施CCS A 12 DB32/T 4692—2024ICS　03.080DB32/T 4692—2024 前 言 本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则　第 1部分：标准化文件的结构和起草规则 》的规定 起草。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利 。本文件的发布机构不承担识别专利的责任 。 本文件由江苏省现代服务业标准化技术委员会提出并归口 。 本文件起草单位 ：江苏公元物业管理有限公司 、泰州职业技术学院 。 本文件主要起草人 ：陆政霖、马荣明、孙智星、冯春红。 ⅠDB32/T 4692—2024 高层住宅物业安全管理服务规范 1 范围 本文件规定了高层住宅物业安全管理的总体要求 、消防安全管理 、用电（用气）管理、电梯安全管理 、 门禁（可视）对讲系统安全管理 、防雷设施安全管理 、智慧安全监控系统管理 、外立面安全管理 、高空抛物 安全管理 、安全预案与演练 、安全管理档案等内容 。 本文件适用于高层住宅物业管理服务企业开展安全管理服务工作 。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款 。其中，注日期的引用文 件，仅该日期对应的版本适用于本文件 ；不注日期的引用文件 ，其最新版本 （包括所有的修改单 ）适用于本 文件。 GB 2894　安全标志及其使用导则 GB 13495 .1　消防安全标志　第 1部分：标志 GB/T 22239　信息安全技术　网络安全等级保护基本要求 GB 50028　城镇燃气设计规范 GB 50174　数据中心设计规范 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件 。 3.1 高层住宅 high⁃rise residential 高层住宅在十层及十层以上的住宅 。 3.2 业主 owner 享有高层住宅 （或者其部分 ）所有权的机关 、团体、企业、事业等单位 （以下统称单位 ）或者个人 。 3.3 使用人 user 以承租、承包、受委托经营等方式实际使用高层住宅的单位或者个人 。 3.4 物业管理服务企业 property management service enterprise 业主或使用人按照合同约定委托物业服务企业等第三方对房屋及配套设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序的单位 。 3.5 安全管理人员 safety of a certain area 高层公共建筑内负责局部楼层或区域物业安全管理工作的人员 。 注： 包括安保人员 、消防实施维保检测 （监控）人员、特种设备安全管理和操作人员 、高低压电工等持证人员 。 1DB32/T 4692—2024 3.6 特种设备作业人员 operator 锅炉、压力容器 、压力管道 、电梯、起重机械 、客运索道 、大型游乐设施 、场（厂）内专用机动车辆的作业 人员及其相关管理人员 。 3.7 安全监控系统 security monitoring platform 由感知层 、存储层、应用层和监管层组成的监控系统 。其中，感知层在感知终端采集数据 ，通过网络 传输协议上传至位于存储层的云数据库 ，并为应用层提供数据检索 、日志记录 、数据分析 、数据对比甄别 以及安全评估报告等服务 。应用层将各类应用统计分析结果 ，通过数据接口共享给各类监管层用户交互 界面，同时对应用层下达指令 ，实现对被监控对象的分合闸 、参数设置等远程控制操作 。 3.8 互联网平台 networking platfrom 支持安全技术防范数据 （视频、人脸 /车辆图片 、车辆 /人员出入数据 、报警数据 、门禁数据等 ）以不同 通信方式 （串口通信 、开关量数据 、网络等）转化为本文件约定统一格式和小区物业管理数据上传主管部 门的系统平台 。 4 总体要求 4.1 物业管理服务企业应通过有效的物业安全管理 ，提高预防和控制火灾 、坠落、隐私泄露等安全隐患 的能力，预防和减少事故 （件）危害，保障人身 、财产、隐私安全 。 4.2 应针对高层住宅的特点 ，物业管理服务企业在疏散通道 、安全出口和重要场所 、重点部位的显著位 置设置安全警示 、提示标识 。安全标志的设置应符合 GB 2894、GB 13495 .1的规定。在消防、电梯、配电 设施、器材上设置醒目的标识 ，并标明操作使用方法 。 4.3 从事安全 、特种设备 、消防等工作的工作人员 ，应持有相应的岗位证书 ，且每年至少参加 1次专业业 务培训。 4.4 鼓励业主 、物业管理服务企业投保火灾责任保险或者家庭财产险 。 4.5 承接查验时 ，物业服务管理企业应全面排查影响高层住宅安全的突出问题 ，提出整改建议 ，对符合 安全要求的设备设施确认验收 ，同时依托大数据 、物联网、云计算等提升高层住宅防控科技管理水平 。 5 消防安全 5.1 安全疏散设施管理 5.1.1 物业管理服务企业应建立安全疏散设施管理制度 ，明确安全疏散设施管理的责任部门 、责任人和 安全疏散设施的检查内容 、要求。 5.1.2 安全疏散设施包括疏散门 、疏散走道 、疏散楼梯 、疏散指示标志 、疏散应急照明 、防烟面具 、缓降器 等辅助安全疏散设施 。安全疏散设施管理应符合下列要求 ： a）疏散通道 、安全出口和疏散门应保持畅通 ，不应锁闭安全出口 ，不应在安全出口 、疏散通道上安 装固定栅栏等影响疏散的障碍物 ； b）疏散楼梯间的门应保持完好 ，门上应有正确启闭状态的标识 ； c）疏散应急照明灯具 、疏散指示标志应完好有效 ，不应遮挡 ； d）在各楼层疏散楼梯入口处等明显位置张贴安全疏散指示图 ，注明疏散路线 、安全出口和疏散门 、 人员所在位置和必要的文字说明 ； 2DB32/T 4692—2024 e）悬挂及张贴的宣传标语 、装饰物等物件不应遮挡 、覆盖疏散指示标志 ，妨碍人员安全疏散 ； f）防烟面具 、缓降器等相关辅助安全疏散设施每半年应检查一次 ，保证使用功能正常 。 5.1.3 高层住宅在安全出口 、疏散通道处设置门禁系统时 ，应保证火灾时能向疏散方向直接开启 ，并在显 著位置设置安全出口标识和使用提示 。 5.2 消防控制室管理 5.2.1 消防控制室应实行每日 24 h专人值班制度 ，每班不应少于 2人。 5.2.2 消防控制室值班人员应熟练掌握以下知识和技能 ： ——建筑基本情况 （包括建筑类别 、建筑层数 、建筑面积 、建筑平面布局和功能分布 、建筑内单位 数量） ； ——消防设施设置情况 （包括设施种类 、分布位置 、消防水泵房和柴油发电机房等重要功能用房设置 位置、室外消火栓和水泵接合器安装位置等 ） ； ——消防控制室设施设备操作规程 （包括火灾报警控制器 、消防联动控制器 、消防应急广播 、可燃气 体报警控制器 、消防电话等设施设备的操作规程 ） ； ——火警、故障应急处置程序和要求 。 5.2.3 消防控制室值班人员应确保火灾自动报警系统 、自动灭火系统和其他联动控制设备处于正常工作 状态，不应将应当处于自动状态的设施设置在手动状态 。 5.2.4 消防控制室值班人员值班期间 ，应随时检查消防控制室设施设备运行情况 ，做好消防控制室火警 、 故障和值班记录 ，对不能及时排除的故障应及时向消防安全工作归口管理部门报告 。 5.2.5 消防控制室内不应存放与消防控制室值班无关的物品 ，应保证其环境满足设备正常运行的要求 。 5.2.6 消防控制室图形显示装置中专用于报警显示的计算机 ，不应安装其他无关软件 。 5.2.7 不应对消防控制室报警控制设备的喇叭 、蜂鸣器等声光报警器件进行遮蔽 、堵塞、断线、旁路等操 作。不应将消防控制室的消防电话 、消防应急广播 、消防记录打印机等设备挪作他用 。 5.2.8 消防控制室应存放建 （构）筑物竣工后的总平面布局图 、建筑消防设施平面布置图 、建筑消防设施 系统图及安全出口布置图 、重点部位位置图等图纸 ，以及各分系统控制逻辑关系说明 、设备使用说明 书、 系统操作规程等文件资料 。 5.2.9 消防控制室内应设置固定直拨外线电话 ，并保持畅通 ；配备消防设备用房 、通往屋顶和地下室等通 道门锁钥匙 ，防火卷帘按钮盒钥匙 ，消防电源 、控制箱（柜） 、开关专用钥匙 ，并分类标志悬挂 ； 置备手提插 孔消防电话 、安全工作帽 、手持扩音器 、手电筒、对讲机等消防专用工具 、器材。 5.2.10 设有两个或两个以上消防控制室时 ，应确定主消防控制室和分消防控制室 ，各消防控制室之间应 建立可靠 、便捷的信息传达联络机制 。 5.2.11 消防控制室值班人员对接收到的火灾报警信号应立即确认 。确认发生火灾的 ，应立即检查消防 联动控制设备是否处于自动控制状态 ，同时拨打 “119”火警电话报警 ，启动灭火和应急疏散预案 ，并报告 单位消防安全责任人 。 5.2.12 消防控制室的值班记录应完整 、清晰并完好保存 。 5.3 微型消防站建设和管理 5.3.1 建筑高度大于 100 m或建筑面积大于 50 000 m2的高层公共建筑 、总户数超过 2 000户的高层住 宅建筑小区 ，应至少设置 2个微型消防站 ，其中 1个微型消防站为总站 ，其他为分站 。设置多个微型