ICS 03.080 CCS A 12 15 内蒙古自治区 地方 标准 DB15/T 3686.2—2024 物业管理服务规程 第2部分：工程运维 Property management service procedures ——Part 2：Engineering operation and maintenance 2024-09-27发布 2024-10-27实施 内蒙古自 治区市场监督管理局 发布 DB15/T 3686.2 —2024 I 目次 前言 ................................ ................................ ................. II 引言 ................................ ................................ ................ III 1 范围 ................................ ................................ ............... 1 2 规范性引用文件 ................................ ................................ ..... 1 3 术语和定义 ................................ ................................ ......... 1 4 总体要求 ................................ ................................ ........... 1 5 共有部位管理 ................................ ................................ ....... 4 6 共有设施设备管理 ................................ ................................ ... 7 7 特种作业管理 ................................ ................................ ...... 25 附录A（资料性） 工程运维人员岗位 职责 ................................ ................ 27 参考文献 ................................ ................................ ............. 28 DB15/T 3686.2 —2024 II 前言 本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件是 DB15/T 3686 《物业管理服务规程》的第 2部分。DB15/T 3686 已经发布了以下部分： —— 第1部分：客户服务； —— 第2部分：工程运维； —— 第3部分：秩序维护； —— 第4部分：保洁服务； —— 第5部分：绿化养护。 本文件由内蒙古自治区住房和城乡建设厅提出并归口。 本文件起草单位：内蒙古自治区住房和城乡建设厅、赤峰绿城物业服务有限公司、内蒙古自治区物 业管理协会。 本文件主要起草人：张鹤、雷振华、赵文宗、董朝旺、贾晓峰、王 国峰、王欣欣、连海波、杨可心、 孙海涛、马忆历、邹海涛、程志新、李亚鹏、于永淇、吴小乐、陈宾、白艺佳、许砚秋、刘艳霞、敖登 格日乐、王雪峰、邱建刚、陈娟、康永刚、刘梦沙、张利梅、王建、刘洋、刘泽、李博苑、曹彦慧、陈 雷。 DB15/T 3686.2 —2024 III 引言 物业管理服务实质是对业主共同事务进行的管理服务，是社会综合治理的一个重要内容，对于和谐 社区建设、帮助居民获得更加舒适、便捷的生活环境、提升幸福指数发挥重要作用。为提升内蒙古自治 区物业管理服务质量，内蒙古自治区住房和城乡建设厅牵头制定了《物业管理服务规程》。该规程由五 个部分构成。 —— 第1部分：客户服务。目的在于规范客户服务中心建立、服务礼仪、客户日常服务、特约服 务、装修管理服务、投诉处理、舆情管理、监督与评价等内容及标准。 —— 第2部分：工程运维。目的在于规范设施设备管理总体要求及共有部位管理、共有设施设备 管理、有 限空间作业管理、监督与评价等内容及标准。 —— 第3部分：秩序维护。目的在于规范秩序维护服务的总体要求及人员出入管理、车辆管理、 安防管理、巡逻管理、安防控制中心管理、消防安全管理等内容及标准。 —— 第4部分：保洁服务。目的在于规范保洁服务的总体要求、楼内保洁、楼外保洁、生活垃圾 收集与处理、保洁服务质量、卫生消杀、突发事件处理等内容及标准。 —— 第5部分：绿化养护。目的在于规范保洁服务的总体要求及浇灌、施肥、病虫害防治、修 剪、除草、补植、改植、防寒、绿化清洁、绿化垃圾处理、分类养护、极端天气下植物的防 护、绿化设施维护等内容 及标准。 DB15/T 3686.2 —2024 1 物业管理服务规程 第2部分：工程运维 1 范围 本文件规定了工程运维的总体要求、 共有部位管理、 共有设施设备管理、 有限空间作业管理等内容。 本文件适用于物业工程运维服务。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其中， 注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB 2894 安全标志及其使用导则 GB/T 3608 高处作业分级 GB 17051 二次供水设施卫生规范 GB/T 18775 电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 GB/T 36122 市政消防给水设施维护管理 GB/T 37136 电力用户供配电设施运行维护 规范 GB 50140 建筑灭火器配置设计规范 QX/T 309 防雷安全管理规范 TSG T5002 电梯维护保养规则 DB15/T 3686.1 物业管理服务规程 第1部分:客户服务 3 术语和定义 本文件没有需要界定的术语和定义。 4 总体要求 服务机构 4.1.1 应有固定的服务场所，应根据实际工作需要配置必要的办公设备和检修工具，工具配置标准应 满足常用共有部位、共有设施设备维修的要求。 4.1.2 宜配置工具室、工具架，工具摆放整齐、规范、有序，定期盘点、检查。 工作人员 4.2.1 根据项目实际需求配备专业的技术人员，物业从业人员应按照规定取得职业资格证书或相应的 岗位证书。有特殊涉密方面要求的岗位人员应满足相应要求，必要情况下进行政审。 DB15/T 3686.2 —2024 2 4.2.2 物业服务人应在上岗前对工作人员进行专业培训，培训合格方可上岗，工作期间还应进行定期 培训，包括专业知识、相关法律法规、安全知识等内容。 4.2.3 专业技术人员应身体健康，持有符合相关法律法规要求专业技术职称证书和岗位证书。 4.2.4 服务用语、仪容仪表应符合 DB15/T 3686.1 的规定。 4.2.5 物业服务人应在上岗前对工作人员进行专业培训，工作期间还应进行技能培训。 4.2.6 工作人员熟练掌握维修工具使用要领，正确操作维修工具。 4.2.7 爱护工具，及时检修，妥善保管。 岗位职责 物业服务人应结合项目实际情况建立工程运维人员各岗位职责，参见附录 A。 工作内容 物业服务人应结合项目实际情况明确工程运维的工作内容，包括但不限于： a) 建立共有部位、共有设施设备台账，并定期更新； b) 制定共有部位、共有设施设备年度维修养护计划，并按照计划实施； c) 开展共有部位、共有设施设备的巡查、维修养护工作，保证设施设备运行正常、发生异常情况 需及时处理； d) 制定共有部位、共有设施设备年度大、中修及专项更新、改造计划； e) 组织共有部位、共有设施设备小修与零星维修； f) 组织申报特种设备强制性年度检测、检验； g) 负责专业外包单位维修养护服务的监督、检查、评价； h) 及时处理工程维修服务方面的相关投诉，发现问题及时跟踪处理； i) 编制共有部位、共有设施设备紧急情况处理预案，定期开展演练； j) 制定共有部位、共有设施设备节能降耗管理方案，并组织实施； k) 制定检修工具管理制度，建立台账，明确管理和使用要求； l) 收集水、电、气、暖、通讯、有线电视等相关专营单位的联系信息； m) 收集和管 理共有部位、共有设施设备技术资料。 培训 4.5.1 制定培训工作计划、效果评估等。 4.5.2 根据培训计划落实培训工作，并进行培训效果评估。 4.5.3 工程运维人员