ICS 91.020 CCS P 02 12 天津市 地方标准 DB12/T 1389—2024 建设项目用地策划技术规范 Technical specification of development land planning scheme 2024-12-26发布 2025-02-01实施 天津市市场监 督管理委员会 发布 DB12/T 1389 —2024 I 目次 前言 ................................ ................................ ................. II 1 范围 ................................ ................................ ............... 1 2 规划性引用文件 ................................ ................................ ..... 1 3 术语和定义 ................................ ................................ ......... 1 4 基本要求 ................................ ................................ ........... 2 5 现状调查分析 ................................ ................................ ....... 3 6 策划方案基本要求 ................................ ................................ ... 3 7 公共服务设施 ................................ ................................ ....... 7 8 道路交通及市政设施 ................................ ................................ . 8 9 项目开发经济可行性分析 ................................ ............................. 9 10 策划方案成果 ................................ ................................ ..... 10 11 其它 ................................ ................................ ............. 12 附录A（规范性） 策划方案表格 ................................ ........................ 13 参考文献 ................................ ................................ ............. 17 DB12/T 1389 —2024 II 前言 本文件按照 GB/T 1.1 —2020《标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。 本文件由天津市规划和自然资源局提出并归口。 本文件起草单位：天津市规划和自然资源局、天津市城市规划设计研究总院有限公司 。 本文件主要起草人：张宏晖、霍兵、师武军、靳怀东、赵楷卿、李威、黄玉梅、徐海峰、张燕荣、 俄广志、孙璐、马晓萱、谢水木、张驰、李若帆、郭晓君、公俐、屈扬、张潇、刘大维、董天杰、邱雨 斯。 DB12/T 1389 —2024 1 建设项目用地策划技术规范 1 范围 本文件规定了建设 项目用地策划方案的规范要求、内容深度、成果格式等 要求。 本文件适用于居住用地和商业服务业设施用地（需要考虑周边现状环境、日照间距、文物保护、天 际线等特殊要求或低于规划容积率指标上限的用地）、容积率大于 2.0的工业仓储用地，及主管部门认 为有需要的其他用地 ，申请单位在申请选址意见书（规划条件）前的策划方案 。 2 规划性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。 其中， 注日期的引用文件， 仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本 文件。 GB 50156 -2012 汽车加油加气站设计与施工规 范 GB 50180 -2018 城市居住区规划设计标准 GB/T 50353 -2013 建筑工程建筑面积计算规范 GB 50647 -2011 城市道路交叉口规划规范 GB/T 50947-2014 建筑日照计算参数标准 GB/T 51328 -2018 城市综合交通体系规划标准 CJJ 37-2012 城市道路工程设计规范 CJJ 193-2012 城市道路路线设计规范 JGJ 100 2015 车库建筑设计规范 DB12/T 598.1 -2024 建设项目用地控制指标 第1部分：总则 DB12/T 1040 -2021 建筑工程规划管理技术规范 DB12/T 1116 -2021 控制性详细规划技术规程 DB12/T 1339 -2024 城镇社区公共服务设施规划设计指南 DB/T29-6-2018 天津市建设项目配建停车场 (库)标准 DB29-296-2021 海绵城市雨水控制与利用工程设计规范 天津市新型居住社区城市设计导则 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 细分导则 subdivision guidelines 控规的实施方案。对控规 确定的用地性质、开发强度等规划指标进行细化落实，并结合土地使用权 确定城市支路、 地块边界， 以及基础设施、 公共服务设施、 公共安全设施、 公园绿地等用地规模和范围。 3.2 建设用地 development land 城市总体规划和控规中确定的城市建设用地的简称，不包括农村集体建设用地。 DB12/T 1389 —2024 2 3.3 策划方案 planning scheme 依据控规，针对拟开发建设地块而进行的建筑和方案布局具体部署和安排，主要验证容积率、绿地 率、日照分析、公共配套设施和停车泊位等各类城乡规划指标的可行性，作为调整细分导则和核发选址 意见书（规 划条件）的技术支撑。策划方案应当符合国家和我市的相关行业标准要求。 3.4 选址意见书（规划条件） site selection proposal (planning conditions) 依据批准的 控规，土地实施划拨的公益性项目，由项目实施主体向规划资源 主管部门申请核发选址 意见书；土地有偿使用的经营性项目和土地改造类项目，由项目实施主体向规划资源 主管部门申请规划 条件。本标准涉及的选址意见书 (规划条件 )按《自然资源部关于以 “多规合一 ”为基础推进规划用地 “多 审合一、多证合一 ”改革的通知》对应的规划许可事项为用地 预审与选址意见书 (规划条件 )。 4 基本要求 4.1 空间参照系 4.1.1 平面坐标系统应采用 2000天津城市坐标系。 4.1.2 高程系统应采用 1985国家高程基准 ， 高程成果应采用本市测绘行政主管部门公布启用的高程年 代成果。 4.2 时间参照系 日照计算应采用真太阳时，日照标准日应采用大寒日或冬至日，日照基准年应采用 2001年。 4.3 单位精度 4.3.1 长度单位 总平面图长度单位以米（ m）为单位，宜保留 1位小数；立面图、剖面图长度单位以米（ m）为单位。 4.3.2 面积单位 用地面积以平方米为单位，保留到个位，按照四舍五入的原则取值。建筑面积以平方米为单位，保 留到个位，按 照四舍五入的原则取值，但不得突破 控规上限。 4.3.3 容积率 容积率计算保留到小数点后 1位，按照四舍五入的原则取值，但不得突破 控规上限。 4.3.4 比值单位 绿地率、建筑密度以百分比（ %）为单位，保留 到个位，按照四舍五入的原则取值。 4.3.5 配建停车位数单位 建设项目配建的非机动车、机动车停车泊位数以个为单位，按照向上取整的原则取值。 4.3.6 高度单位 道路竖向标高、室外地坪标高及建筑高度以米（ m）为单位，宜保留 1位小数。 DB12/T 13 89—2024 3 5 现状调查分析 5.1 自然条件 应对规划范围内自然条件进行调查，居住区选址应符合 GB 50180 -2018的要求。 5.2 现状土地使用及权属情况 应对规划范围内现状土地使用情况进行调查，包括土地权属情况、属于国有土地或集体土地、土地 收储整理状况、地上物状况等条件进行综合掌握，在策划方案中统筹考虑。 5.3 现状建（构）筑物情况 应对规划范围内现状建筑构筑物情况进行调查，包括