茂名市物业管理办法（试行） 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务企业 的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、 整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管 理条例》《广东省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制 定本办法。 第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业 主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境 卫生和相关秩序的活动。 业主通过自行管理或者委托其他管理人等方式进行物业管理 的，参照本办法执行。 第三条业主大会、业主委员会、物业服务企业在中国共产党 社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动。 鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中 国共产党党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、 业主委员会委员，依法履行职责。 - 2 - 第四条市、区（县级市）人民政府应当加强对物业管理活动 监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，根据 需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决物业管理重大 问题。 区（县级市）人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物 业管理的专职工作人员，落实工作经费。 第五条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的 监督管理工作，履行下列职责： （一）组织落实物业管理相关法律、法规和规章，研究制定本 市物业管理相关政策； （二）指导各区（县级市）住房和城乡建设主管部门开展物业 管理活动的监督管理工作； （三）指导和促进本市物业管理行业协会开展行业自律和服务 工作; （四）负责市辖区前期物业管理招标项目备案和中标备案工 作; （五）负责本市住宅专项维修资金的指导和监督工作； （六）组织开展物业管理法律、法规宣传和培训； （七）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示 范文本; （八）依法建立物业服务企业红黑名单制度； （九）法律、法规规定的其他职责。 - 3 - 第六条区（县级市）住房和城乡建设主管部门负责本行政区 域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）指导街道办事处、镇人民政府依法开展物业管理工作： （二）依法确定有划定争议的物业管理区域和办理物业管理区 域的备案工作; （三）负责前期物业服务合同、物业服务合同、业主委员会的 备案工作; （四）监督、规范物业服务企业的物业服务行为； （五）法律、法规规定的其他职责。 县级市住房和城乡建设主管部门还负责本行政区域内前期物 业管理招标项目备案和中标备案，以及住宅专项维修资金的监管工 作。 第七条街道办事处、镇人民政府指导监督辖区内物业管理活 动，履行下列职责： （一）指导、协助设立业主大会、选举业主委员会； （二）指导、监督业主大会、业主委员会依法开展活动； （三）负责前期物业服务合同、物业服务合同、业主委员会的 备案工作; （四）依法协调处理物业管理纠纷； （五）确定旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区 的物业管理区域； -4- （六）指导开展物业承接查验并公布结果，监督物业项目有序 交接; （七）依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责 （八）负责指导物业小区做好生活垃圾收运处理、建筑垃圾管 理、户外厂告和门店牌匾设施设置管理： （九）突发公共事件应对期间，指导物业服务企业开展应对工 作； （十）法律、法规规定的其他职责。 第八条居民委员会、村民委员会应当协助和配合街道办事处、 镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动，调解物业管理纠纷 第九条市、区（县级市）人民政府相关主管部门应当按照法 定职责，做好物业管理区域内的下列工作： （）发展和改革部门负责保障性住房物业服务和普通住宅前 期物业服务收费标准制定等物业服务价格的管理工作： （二）公安机关负责维护社会治安秩序，预防、制止、查处物 业管理活动中的违法犯罪行为； （三）自然资源主管部门负责公共建设配套设施、设备和物业 用房的规划审查和规划验收； （四）市场监督管理部门负责电梯等特种设备安全监察、监督、 风险防范、事故调查工作，查处物业服务收费违法违规行为； （五）城市管理和综合执法主管部门负责指导、协调、监督市 容和环境卫生管理工作： - 5 - （六）应急管理部门负责指导协调消防工作： （七）消防救援机构依法履行消防安全综合监管职能，依法承 担城乡综合性消防救援、火灾预防、消防监督执法和火灾事故调查 处理相关工作； （八）其他部门在各自职责范围内，按照法律、法规及本办法 规定做好有关工作。 第十条供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位 应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。 第十一条街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员 会、企业事业单位、社会团体或者其他组织根据需要可以建立物业 管理人民调解工作制度，调解处理物业管理纠纷，促进社会建设和 社区和谐。 第十二条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规 范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展；根据 协会章程开展业主满意度测评，建立物业服务企业及其从业人员诚 信档案，督促其依法、诚信经营和服务，组织从业人员培训，调解 处理物业服务企业争议。 鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会。 第二章业主业主大会业主委员会 第十三条本办法所称业主，是指物业管理区域内建筑物专有 部分的不动产权属证书或者不动产登记簿记载的权利人。 - 6 - 除前款规定外，符合下列条件之一的，可以在物业管理活动中 享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务： （一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的 征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （二）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或 者个人； （三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个 人； （四）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。 因建筑物专有部分所有权变更导致业主变更的，变更后的业主 应当按照管理规约的规定向业主委员会和物业服务企业告知业主变 更的情况。 第十四条业主按照物业管理相关的法律、法规以及管理规约 行使权利、履行义务，依法配合物业服务企业或者其他管理人执行 政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。 第十五条符合法定成立业主大会条件的，物业所在地街道办 事处、镇人民政府应当会同所在地的区（县级市）住房和城乡建设 主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。 业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇 人民政府代表七至十五人组成。业主大会筹备组成员人数应为单数， 其中业主大会筹备组业主代表人数为五人至十三人，街道办事处 镇人民政府代表一人，建设单位代表一人。 一 7一 业主大会筹备组组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。 第十六条业主大会筹备组成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家法律、法规、规章） （三）能积极参与筹备组工作； （四）未在前期物业服务企业任职： （五）无索取和非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者 报酬的行为； （六）无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活 动的行为。 第十七条业主大会筹备组业主代表由业主推荐或自荐产生， 根据推荐人数（含本人自荐）多少的顺序确定。推荐人数相同的， 由街道办事处、镇人民政府主持抽签确定排名顺序。 第十八条建设单位应当委派业主大会筹备组代表。建设单位 不委派的，视为弃权，同时增补一名业主代表。 建设单位存在合并、分立、破产等情形的，由承继其权利义务 的民事主体委派业主大会筹备组代表。 第十九条街道办事处、镇人民政府应当将拟定的业主大会筹 备组成员的名单、基本情况，业主大会筹备组业主代表联名推荐人 数、产生过程，以及业主大会筹备组成员落选人员名单及其联名推 荐人数等情况在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于十五 日。 - 8 -