中华人民共和国城市房地产管理法 　　 （ １９９４ 年 ７ 月 ５ 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 　 根据 ２００７ 年 ８ 月 ３０ 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议 《 关于修改 〈 中华人民共和国 城市房地产管理法 〉 的决定 》 第一次修正 　 根据 ２００９ 年 ８ 月 ２７ 日第十一届全国人民代表大 会常务委员会第十次会议 《 关于修改部分法律的决定 》 第二次修正 　 根据 ２０１９ 年 ８ 月 ２６ 日 第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议 《 关于修改 〈 中华人民共和国土地管理 法 〉、〈 中华人民共和国城市房地产管理法 〉 的决定 》 第三次修正 ） 目 　　 录 第一章 　 总 　　 则 第二章 　 房地产开发用地 　　 第一节 　 土地使用权出让 　　 第二节 　 土地使用权划拨 　　 第三章 　 房地产开发 第四章 　 房地产交易 　　 第一节 　 一般规定 　　 第二节 　 房地产转让 　　 第三节 　 房地产抵押 　　 第四节 　 房屋租赁 　　 第五节 　 中介服务机构 第五章 　 房地产权属登记管理 第六章 　 法律责任 第七章 　 附 　　 则 第一章 　 总 　　 则 第一条 　 为了加强对城市房地产的管理 ， 维 护房地产市场秩序 ， 保障房地产权利人的合法权 益 ， 促进房地产业的健康发展 ， 制定本法 。 第二条 　 在中华人民共和国城市规划区国有 土地 （ 以下简称国有土地 ） 范围内取得房地产开发用地的土地使用权 ， 从事房地产开发 、 房地产 交易 ， 实施房地产管理 ， 应当遵守本法 。 本法所称房屋 ， 是指土地上的房屋等建筑物 及构筑物 。 本法所称房地产开发 ， 是指在依据本法取得 国有土地使用权的土地上进行基础设施 、 房屋建 设的行为 。 本法所称房地产交易 ， 包括房地产转让 、 房 地产抵押和房屋租赁 。 第三条 　 国家依法实行国有土地有偿 、 有限 期使用制度 。 但是 ， 国家在本法规定的范围内划 拨国有土地使用权的除外 。 第四条 　 国家根据社会 、 经济发展水平 ， 扶 持发展居民住宅建设 ， 逐步改善居民的居住条 件 。 第五条 　 房地产权利人应当遵守法律和行政 法规 ， 依法纳税 。 房地产权利人的合法权益受法 律保护 ， 任何单位和个人不得侵犯 。 第六条 　 为了公共利益的需要 ， 国家可以征 收国有土地上单位和个人的房屋 ， 并依法给予拆 迁补偿 ， 维护被征收人的合法权益 ； 征收个人住 宅的 ， 还应当保障被征收人的居住条件 。 具体办 法由国务院规定 。 — ７１８ — 　 全国人民代表大会常务委员会公报 ２０１９ · ５ 　第七条 　 国务院建设行政主管部门 、 土地管 理部门依照国务院规定的职权划分 ， 各司其职 ， 密切配合 ， 管理全国房地产工作 。 县级以上地方人民政府房产管理 、 土地管理 部门的机构设置及其职权由省 、 自治区 、 直辖市 人民政府确定 。 第二章 　 房地产开发用地 第一节 　 土地使用权出让 　　 第八条 　 土地使用权出让 ， 是指国家将国有 土地使用权 （ 以下简称土地使用权 ） 在一定年限 内出让给土地使用者 ， 由土地使用者向国家支付 土地使用权出让金的行为 。 第九条 　 城市规划区内的集体所有的土地 ， 经依法征收转为国有土地后 ， 该幅国有土地的使 用权方可有偿出让 ， 但法律另有规定的除外 。 第十条 　 土地使用权出让 ， 必须符合土地利 用总体规划 、 城市规划和年度建设用地计划 。 第十一条 　 县级以上地方人民政府出让土地 使用权用于房地产开发的 ， 须根据省级以上人民 政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总 面积方案 ， 按照国务院规定 ， 报国务院或者省级 人民政府批准 。 第十二条 　 土地使用权出让 ， 由市 、 县人民 政府有计划 、 有步骤地进行 。 出让的每幅地块 、 用途 、 年限和其他条件 ， 由市 、 县人民政府土地 管理部门会同城市规划 、 建设 、 房产管理部门共 同拟定方案 ， 按照国务院规定 ， 报经有批准权的 人民政府批准后 ， 由市 、 县人民政府土地管理部 门实施 。 直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款 规定的权限 ， 由直辖市人民政府规定 。 第十三条 　 土地使用权出让 ， 可以采取拍 卖 、 招标或者双方协议的方式 。 商业 、 旅游 、 娱乐和豪华住宅用地 ， 有条件 的 ， 必须采取拍卖 、 招标方式 ； 没有条件 ， 不能 采取拍卖 、 招标方式的 ， 可以采取双方协议的方 式 。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金 不得低于按国家规定所确定的最低价 。 第十四条 　 土地使用权出让最高年限由国务 院规定 。 第十五条 　 土地使用权出让 ， 应当签订书面 出让合同 。 土地使用权出让合同由市 、 县人民政府土地 管理部门与土地使用者签订 。 第十六条 　 土地使用者必须按照出让合同约 定 ， 支付土地使用权出让金 ； 未按照出让合同约 定支付土地使用权出让金的 ， 土地管理部门有权 解除合同 ， 并可以请求违约赔偿 。 第十七条 　 土地使用者按照出让合同约定支 付土地使用权出让金的 ， 市 、 县人民政府土地管 理部门必须按照出让合同约定 ， 提供出让的土 地 ； 未按照出让合同约定提供出让的土地的 ， 土 地使用者有权解除合同 ， 由土地管理部门返还土 地使用权出让金 ， 土地使用者并可以请求违约赔 偿 。 第十八条 　 土地使用者需要改变土地使用权 出让合同约定的土地用途的 ， 必须取得出让方和 市 、 县人民政府城市规划行政主管部门的同意 ， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订 土地使用权出让合同 ， 相应调整土地使用权出让 金 。 第十九条 　 土地使用权出让金应当全部上缴 财政 ， 列入预算 ， 用于城市基础设施建设和土地 开发 。 土地使用权出让金上缴和使用的具体办法 由国务院规定 。 第二十条 　 国家对土地使用者依法取得的土 — ８１８ — 　 全国人民代表大会常务委员会公报 ２０１９ · ５ 　地使用权 ， 在出让合同约定的使用年限届满前不 收回 ； 在特殊情况下 ， 根据社会公共利益的需 要 ， 可以依照法律程序提前收回 ， 并根据土地使 用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况 给予相应的补偿 。 第二十一条 　 土地使用权因土地灭失而终 止 。 第二十二条 　 土地使用权出让合同约定的使 用年限届满 ， 土地使用者需要继续使用土地的 ， 应当至迟于届满前一年申请续期 ， 除根据社会公 共利益需要收回该幅土地的 ， 应当予以批准 。 经 批准准予续期的 ， 应当重新签订土地使用权出让 合同 ， 依照规定支付土地使用权出让金 。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前 款规定未获批准的 ， 土地使用权由国家无偿收 回 。 第二节 　 土地使用权划拨 第二十三条 　 土地使用权划拨 ， 是指县级 以上人民政府依法批准 ， 在土地使用者缴纳补 偿 、 安置等费用后将该幅土地交付其使用 ， 或者 将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行 为 。 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权 的 ， 除法律 、 行政法规另有规定外 ， 没有使用期 限的限制 。 第二十四条 　 下列建设用地的土地使用权 ， 确属必需的 ， 可以由县级以上人民政府依法批准 划拨 ： （ 一 ） 国家机关用地和军事用地 ； （ 二 ） 城市基础设施用地和公益事业用地 ； （ 三 ） 国家重点扶持的能源 、 交通 、 水利等 项目用地 ；（ 四 ） 法律 、 行政法规规定的其他用地 。 第三章 　 房地产开发 第二十五条 　 房地产开发必须严格执行城市 规划 ， 按照经济效益 、 社会效益 、 环境效益相统 一的原则 ， 实行全面规划 、 合理布局 、 综合开 发 、 配套建设 。 第二十六条 　 以出让方式取得土地使用权进 行房地产开发的 ， 必须按照土地使用权出让合同 约定的土地用途 、 动工开发期限开发土地 。 超过 出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发 的 ， 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二 十以下的土地闲置费 ； 满二年未动工开发的 ， 可 以无偿收回土地使用权 ； 但是 ， 因不可抗力或者 政府 、 政府有关部门的行为或者动工开发必需的 前期工作造成动工开发迟延的除外 。 第二十七条 　 房地产开发项目的设计 、 施 工 ， 必须符合国家的有关标准和规范 。 房地产开发项目竣工 ， 经验收合格后 ， 方可 交付使用 。 第二十八条 　 依法取得的土地使用权 ， 可以 依照本法和有关法律 、 行政法规的规定 ， 作价入 股 ， 合资 、 合作开发经营房地产 。 第二十九条 　 国家采取税收等方面的优惠措 施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住 宅 。 第三十条 　 房地产开发企业是以营利为目 的 ， 从事房地产开发和经营的企业 。 设立房地产 开发企业 ， 应当具备下列条件 ： （ 一 ） 有自己的名称和组织机构 ； （ 二 ） 有固定的经营场所 ； （ 三 ） 有符合国务院规定的注册资本 ； （ 四 ） 有足够的专业技术人员 ； （ 五 ） 法律 、 行政法规规定的其他条件 。 — ９１８ — 　 全国人民代表大会常务委员会公报 ２０１９ · ５