— 1 —延安市物业服务管理条例 （2021年5月25日延安市第五届人民代表大会常 务委员会第三十五次会议通过 2021年7月28日 陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第 二十七次 会议批准） 目 录 第一章 总 则 第二章 前期物业服务管理 第三章 业主和业主组织 第四章 物业服务管理 第五章 物业的使用和维护 第六章 维修资金 的使用和管理 第七章 法律责任 第八章 附 则 第一章 总 则 第一条 为了规范物业服务管理活动，维护业主和物业 服务人的合法权益 ，改善人民群众生活和工作环境，根据 《中华人民共和国民法典》 、 国务院 《物业管理条例》 、 《陕西省 — 2 —物业服务管理条例》 等有关法律、 法规，结合本市实际，制定 本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务管理 及其监督管理活动。 本条例所称物业服务管理，是指业主选聘的物业服务人 按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑 物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维 护等服务的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第三条 本市将物业服务管理纳入社区治理体系和现代 服务业发展规划，坚持党的领导、政府主导、社区协管、业主 自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则，推进物业 服务规范化、科学化与市场化。 第四条 市、县（市、区）人民政府应当建立物业服务管 理协作机制，制定 物业服务管理政策， 统筹推进物业服务管 理工作。 建立健全社区党组织领导下的居民委员会 、村民委员 会、 业主委员会、 物业管理委员会和物业服务人等共同参与的 议事协调机制 ，维护业主和物业服务人的合法权益。鼓励 依 靠科技提高物业服务管理水平 ，满足业主对改善 生活和工作 环境的需求。 第五条 街道办事处或者乡（镇）人民政府以及其他承 担政府基层管理职能的机构履行下列职责： （一）组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主 大会的成立、 业主委员会的选举和换届、 物业管理委员会的组 建，并办理相关备案手续； （二）指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委 员会依法履行职责； （三）协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务 管理与社区建设之间的关系； — 3 —（四）参加物业承接查验，指导 、监督本辖区内物业服 务管理项目的移交和接管； （五）指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业 服务管理纠纷； （六）统筹协调、监督管理辖区内物业服务管理活动。 社区组织、居民委员会或者村民委员会在街道办事处或 者乡（镇）人民政府及其他承担政府基层管理职能的机构、 组织的指导下，做好与业主自治和物业服务管理相关工作。 第六条 市、县（市、区）物业主管 部门负责本行政区域 内物业服务管理活动的监督管理工作。 发展和改革、 卫生健 康、公安、 民政、 自 然资源、 生态环境、 应急管理、市场监督管理、 城市管理 执法、人民 防空等相关 部 门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作 。 第七条 市、县（市、区）物业主管 部门应当完善物业服 务信用分级分类监管体系，按照 不同的信用状况对物业服务 人实行 分级分类和差异化监管， 强化信用信息在前期物业服 务招标投标、 业主大会选聘物业服务企业、 政府 采购等事项的 应用。 市、 县（市、 区）物业主管 部门应当加 强与相关 部门联动 及时共享本辖区内物业服务企业的 信用信息。 鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物 业服务 信用分级分类情况选聘物业服务人。 第八条 物业服务行业协会应当 依法制定和组织实施自 律性规范，强化行业自律管理，调 解行业纠纷， 促进诚信经 营，维护物业服务人合法权益，提高物业服务水平。 第九条 任何单位和个人对违反物业服务管理法律法规 的行为， 都有权向物业主管 部门、 街道办事处、 乡（镇）人民 政府或者其他有关 部门投诉举报，有关 单位应当依法处理。 — 4 —第二章 前期物业服务管理 第十条 建设单位销售房屋前，应当依法通过 招标方式 选聘前期物业服务人， 签订前期物业服务合同。 符合下列条 件之一的， 经县（市、区）物业主管 部门批 准，建设 单位可以采用协议方 式选聘物业服务人： （一）物业服务区域 房屋建筑面积小于三 万平方米的； （二）在建设 单位向社会公开发布选聘物业服务人 信息 后，投标人数少于三人的。 第十一条 建设单位与物业服务人 签订前期物业服务合 同时，应当依法对前期物业服务是 否收费、服务内 容以及收 费标准等进行约定 ，并在 签订房屋买卖合同时，向房屋买受 人明示前期物业服务合同。 第十二条 建设单位应当在 房屋销售时，向房屋买受人 明示依法制定的 临时管理规约，并 予以说明。 房屋买受人在与建设 单位签订房屋买卖 合同时，应当对 遵守临时管理规约 予以书面承诺。 第十三条 建设单位应当在物业交 付使用十五日前，与 选聘的物业服务 人完成物业共有部位、共用设施设备的承接 查验。 建设单位和物业服务人办理物业承接手续 时，应当在县 （市、区）物业主管 部门和街道办事处或者乡（镇）人民政 府的监督下，共同对物业服务区域的共有 部分、共用设施设 备进行承接查验， 确认现场查验结 果，形成查验 记录，签订 物业承接查验协议，并 向业主公开查验的结 果。物业服务人 应当将共有 部分、共用设施设备的 数量以及质量不符合约定 或者规定的 情形，书面通知建设单位，建设 单位应当及 时处 理并组织物业服务人 复验。复验仍与竣工验收资料不符的， — 5 —不得承接。 承接查验协议应当依法对物业承接查验 的基本情况、存 在问题、解决方法及其 时限、双方权利义务、 违约责任等事项 作出约定。对于承接查验发现的 问题，建设 单位应当在三十 日内予以整改，或者委 托前期物业服务人 整改。 承接查验 费用的承担 由前期物业服务合同约定， 没有约 定或者约定 不明确的，由建设单位承担。 第十四条 在办理承接查验手续 时，建设 单位应当向前 期物业服务人移交下列资 料： （一） 竣工总平 面图，单体建筑、 结构、 设备 竣工图，配 套设施、管 线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安 装、使用和维护 保养等技 术资料； （三）建筑物及其附属设施 质量保修文件和使用 说明文 件； （四）业主 名册； （五）物业服务区域划 分相关文件； （六）建设 单位与公用事业 专营单位签订的供水、 供 电、 供暖、供气协议； （七）物业服务所 必需的其他资 料。 物业已投入使用， 上述资料未移交的，应当移交；资 料 不全的，应当 补齐。 物业服务人应当自物业交接 后三十日内，将 上述资料向 所在地县（市、区）物业主管 部门备案。 物业服务人应当在前期物业服务合同 终止时将上述资料 及时移交业主委员会或者物业管理委员会。 第十五条 有下列 情形之一的，建设 单位应当依法 重新 选聘前期物业服务人： （一）前期物业服务人 擅自退出的； （二）前期物业服务人 被吊销企业证照的； — 6 —（三）前期物业服务人进入 破产、清算程序的； （四）前期物业服务 不符合约定，建设 单位要求限期整 改，拒不整改或者 达不到整改要求，建设 单位依法提前 解除 合同的； （五）法律、法规规定的其他 情形。 建设单位重新选聘前期物业服务人的，应当按照本条例 第十条的规定 执行。 第十六条 前期物业服务合同生 效之日至出售房屋交付 之日的当月发生的物业 费，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月 至前期物业服务合同 终止之日 的当月发生的物业 费，由业主按照 房屋买卖合同的约定承担 。 房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。 第三章 业主和业主组织 第十七条 房屋所有权人为业主。 本条例所称业主 还包括： （一） 尚未登记取得所有权， 但是基于 买卖、赠与、拆迁 补偿等旨在转移所有权的行为并 已经合法占有建筑物 专有部 分的单位或者个人； （二） 因人民法院、 仲裁机构的生 效法律文书取得建筑 物专有部分所有权的 单位或者个人； （三） 因继承取得建筑物 专有部分所有权的 个人； （四） 因合法建 造取得建筑物 专有部分所有权的 单位或 者个人； （五）其他 符合法律、法规规定的 单位或者个人。 第十八条 业主对其建筑物 专有部分享有占有、 使用、 收 益和处 分的权利；对专有部分以外的共有 部分享有共有和共 — 7 —同管理的权 利，并承担相应的义务， 不得以放弃权利为由不 履行义务。 业主行使权 利不得危及建筑物的安全， 不得损害其他业 主的合法权益。 房屋的租用人、 借用人等物业使用人 可以根据业主的 授 权行使相关权 利并承担相应义务。物业使用人 违反物业服务 管理相关法律、 法规、 管理规约规定的，有关业主应当承担相 应责任。 第十九条 一个物业服务区域成立一 个业主大会，业主 大会由物业服务区域内全体业主组成。 物业服务区域业主人 数较少且经全体业主一 致同意，决 定不成立业主大会的， 由全体业主共同履行业主大会、业主 委员会职责。 第二十条 物业服务区域内 符合下列条 件之一的， 可以 召开首次业主大会： （一） 房屋出售并交付的建筑 面积达到物业服务区域建 筑物总 面积百分之五十以 上的； （二） 首套房屋出售并交付满两年，且房屋出售并交付 的建筑 面积达到物业服务区域建筑物总 面积百分之二十以 上 的。 第二十一条 物业服务区域 符合本条例第二十条规定的 ， 建设单位应当在三十日内 书面告