宁波市住宅小区物业管理条例 （1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常 务委员会第三十七次会议通过 1998年4月20日浙 江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准 根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会 常务委员会第二十八次会议通过、 2001年9月3日浙 江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议 批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改 〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》修正 2009 年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会 第十七次会议第一次修订 2009年9月28日浙江省 第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 2021年8月31日宁波市第十五届人民代表大会常务 委员会第三十九次会议第二次修订 2021年9月29 日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一 次会议批准） 目录 第一章 总则 第二章 物业管理区域 第三章 业主和业主大会、业主委员会 第一节 业主和业主大会 第二节 业主委员会 —1 —第四章 前期物业管理 第五章 物业管理服务 第六章 物业使用与维护 第七章 监督管理和应急保障 第八章 法律责任 第九章 附则 第一章 总则 第一条 为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护物业管 理各方主体合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享 格局， 建设和谐宜居小区，根据国家和省相关法律、法规，结合本市实 际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内住宅小区物业管理（以下称物业管 理）活动及其监督管理，适用本条例。 第三条 物业管理应当遵循党建引领、业主自治、政府监管 专业服务、质价相符、公平公开、权责一致的原则。 本市建立和完善社区党组织领导下，居（村）民委员会、业 主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理 体系，创新物业管理方式，提高物业管理规范化、法治化水平。 第四条 市和区县（市）人民政府应当加强对物业管理的组 织领导，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业 管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。 —2—第五条 市和区县（市）住房和城乡建设管理部门是本行政 区域物业主管部门，负责物业管理活动的指导和监督管理工作。 发展和改革、公安、民政、财政、司法行政、自然资源和规 划、生态环境、排水、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公 用事业、人民防空、地方金融监管、消防救援等部门应当按照各 自职责，共同做好物业管理指导和监督管理工作。 镇（乡）人民政府、街道办事处应当按照规定的职责，将物 业管理纳入本级社区治理工作体系，建立健全工作制度，明确工 作职责，指导、监督本辖区内物业管理活动，并承担应急物业服 务等职责。 居（村）民委员会应当 支持、指导 所辖物业管理区域业主、 业主委员会 依法开展物业管理自治活动，按照规定的职责实 施物 业管理相关工作。 第六条 区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处应当 建立健全物业管理 争议化解和 矛盾纠纷调处机制，发 挥专业性调 解组织和社区法律 顾问的作用，及 时调处、化解物业管理服务 矛 盾纠纷，促进和谐社区建设。 第七条 区县（市）、镇（乡）人民政府和街道办事处引导 和鼓励相关单位依法成立物业管理 志愿服务组织，开展物业管理 相关法律、法规 宣传和技能培训，支持志愿服务者参与、协 助实 施物业管理日常 巡查、监督等活动。物业管理 志愿服务组织应当 吸收业主委员会 成员和其 他业主加入。 —3 —第二章 物业管理区域 第八条 物业管理区域的划分确定应当遵循规划 优先、功能 完善、物权 清晰、相对 集中、便于管理的原则。 自然资源和规划部门 在审查住宅建设工 程设计方案时，应当 征求区县（市）物业主管部门对物业共用设 施设备和物业管理用 房配置的意见。 建设单位申请办理住宅建设工 程规划许可证,应当同 时向区 县（市）物业主管部门 申请划分确定物业管理区域。区县（市） 物业主管部门应当自 收到申请之日起三十日内，会同自然资源和 规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设 用地宗地范围、共用设 施设备配置、建筑规模、社区建设等 因素 划分确定。划分确定物业管理区域 时，应当 征求所在地居（村） 民委员会的 意见。 非住宅物业与住宅物业 拥有共同的 配套设施设备的，非住宅 物业应当纳入 该住宅小区物业管理区域。 第九条 已划分确定的物业管理区域 不得擅自调整。具有下 列情形之一的， 经业主大会决定，业主委员会 可以向所在地的区 县（市）物业主管部门提 出调整物业管理区域的 申请： （一） 因河道、道 路等物理分 割或者历史原因、分期开发以 及其他生活习惯形成两个以上相对独立区域， 配套设施设备、物 —4—业管理办公用房 可以分割且符合规划 配置相关条 件的； （二）规 模较小的物业管理区域与 毗邻物业管理区域合并的 。 申请调整物业管理区域的，应当提 交物业管理区域调 整方案、 物业管理用房和设 施设备维护管理责任分 配方案、业主大会决定 等材料。所在地的区县（市）物业主管部门应当自 收到相关材料 之日起三十日内，会同镇（乡）人民政府、街道办事处和居 (村) 民委员会， 依照前款和本条例第八条第一 款的规定，作 出是否调 整物业管理区域的决定。决定 不予调整的，应当 说明理由和依据。 第十条 物业管理区域内规划为城市道 路、城市公共绿地、 城市河道等的公共区域 不属于物业管理范 围，由市政设 施、城市 绿化、水行政等主管部门按照规定的职责分工管理。 物业管理区域规划建 筑用地内、 围护或者围墙外与市政设 施 相连的业主共 有场地， 由业主共同决定和 落实管理责任，并 依照 市容环境卫生等法律、法规的规定，维护市容管理 秩序和环境卫 生。 物业管理区域内 配建的向社会开 放的公共 厕所管理和维护， 由市容环境卫生主管部门负责 ；垃圾房、生活 垃圾分类归集点以 及收集容器的配置和使用管理， 依照《宁波市生活 垃圾分类管理 条例》等 有关法律、法规的规定 执行。 第十一条 物业管理区域内应当 依照下列规定相对 集中配建 物业管理办公用房、物业管理 经营用房： （一）物业管理办公用房（ 包括物业服务用房、业主委员会 —5 —办公用房）按照物业管理区域地 上总建筑面积的千分之三配置； 其中，业主委员会办公用房 由物业主管部门会同自然资源和规划 部门根据物业管理区域的建 筑规模确定， 最低建筑面积为二十平 方米； （二）物业管理 经营用房按照物业管理区域地 上总建筑面积 的千分之四配置。 居家养老服务用房、居民 文化体育活动用房等 配套用房建设 依照相关法律、法规规定 执行。 第十二条自然资源和规划部门应当 在建设工 程规划许可证中 载明物业管理用房和 配套用房的 具体建筑面积及其位置，建设 单 位不得擅自变更。 物业管理用房和 配套用房的 产权登记，依照相关法律、法规 的规定 执行。 第十三条物业管理区域内规划用于 停放机动车的车位、车库 应当首先满足业主的 需要。建设 单位不得将车位、车库出售给业 主以外的单位和个人。车位、车库始终优先满足 业主的 需要后仍 有空余的，可以临时出租给业主以 外的单位和个人，租赁合同期 限不得超过一年。 建设单位应当向全体业主公 布车位、车库的处分 情况，并与 业主协 商处分空 置的车位、车库。业主 要求承租空置的车位、车 库的，建设 单位不得以只售不租为由拒绝出租，不得擅自提高 收 费标准。 —6—规划用于 停放机动车的车位、车库，应当 预留电动汽车充电 设施安装条件。 第十四条 物业管理区域内规划用于 停放机动车的车位、车 库不能满足业主、物业使用人 需要的，经业主大会决定， 可以按 照有关规定 占用业主共 有的道路或者其他场地设 置停车泊位，但 不得影响日常交通和消防 车辆通行。 业主委员会 持业主大会 书面决定， 请求协助、指导划定前 款 规定的 停车泊位、行车路线和消防 车通道标识的，公安机关 交通 管理部门、消防救援机构应当 予以配合。 第十五条 物业管理区域内 依法配建的人民防空工 程,由相关 法律、法规规定的管理 单位承担维护管理责任。 人民防空工 程管理单位委托物业服务企业承担维护管理责任 的，应当与 受委托的物业服务企业订立维护管理协议，并自协议 订立之日起三十日内 报送区县（市）人民防空主管部门 备案。 人民防空工 程不得出售、附赠，平时用于停车的，应当 在实 地标注并向全体业主开 放。停车位出租的，租赁合同期 限不得超 过一年。 第三章 业主和业主大会、业主委员会 第一节 业主和业主大会 第十六条 物业管理区域内房 屋的所有权人为业主。业主的 权利和义务，依照《中华人民共和国民法 典》、国务 院《物业管 理条例》等法律、法规的规定 执行。 —7 —第十七条 下列事项由业主共同决定 ： （一）制定和修改业主大会议事规则 ； （二）制定和修改管理规 约； （三） 选举业主委员会 或者更换业主委员会 成员； （四） 选聘和解聘物业服务企业 或者其他管理人， 评价物业 服务质 量，决定自行管理 或者终止自行管理物业 ； （五）使用建 筑物及其附 属设施的维修资金（以下称专项维 修资金） ； （六）筹 集专项维修资金 ； （七）改建、重建建 筑物及其附 属设施； （八）改 变共有部分的用 途或者利用共有部分从事经营活动； （九）物业管理 经营用房、 停车收费泊位等共有部分的 经营 方式、 经营收益的用 途和分配，以及财务管理主体和相关管理制 度； （十） 审查通过物业服务合同 ； （十一）业主大会、