苏州市住宅区物业管理条例 （2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务 委员会第三十六次会议通过 2007年9月27日江苏省 第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准 根据2016年4月25日苏州市第十五届人民代表大会 常务委员会第二十八次会议通过， 2016年5月26日江 苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会 议批准的《苏州市人民代表大会常务委员会关于修改 〈苏州市市政设施管理条例〉等 9件地方性法规的决 定》修正 2021年10月25日苏州市第十六届人民代表 大会常务委员会第三十八次会议修订 2021年12月2 日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十七 次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 业主和业主组织 第一节 业主─ 1 ─ 第二节 业主大会 第三节 业主委员会 第四节 物业管理委员会 第三章 管理和服务 第一节 物业管理区域 第二节 前期物业管理 第三节 物业服务 第四节 物业费和公共收益 第五节 老旧住宅区物业服务 第四章 使用和维护 第一节 安全管理 第二节 停车管理 第三节 保修和维护 第四节 住宅专项维修资金 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总则 第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护物业管理各方 的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，弘扬─ 2 ─社会主义核心价值观，根据《中华人民共和国民法典》、国务 院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律、法规， 结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内住宅区物业管理及其监督管理活动 适用本条例。 第三条 物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专 业服务相结合的原则。 物业管理应当符合节约资源、保护生态环境、彰显江南文 化、倡导文明新风的要求，不得违背公序良俗，不得损害公共 利益和他人合法权益。 第四条 市、县级市（区）人民政府应当加强物业管理工作 的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划和社会治理 体系，制定、落实扶持政策；建立联席会议制度，健全执法监 督制度，统筹解决物业管理重大问题；构建和完善专业化、社 会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，促 进互联网、物联网、人工智能等科技手段在物业管理和服务中 的应用，提高物业管理和服务水平。 县级市（区）人民政府应当为镇人民政府（街道办事 处） 配备物业管理工作的专 职人员，落实工作经费。 市、县级市（区）人民政府应当定期 对本条例的实施情况 进行监督检查，并向同级人民代表大会常务委员会 报告。─ 3 ─ 第五条 物业管理行政主管 部门负责本行政区域内物业管理 活动的监督管理工作， 履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策、规范 并组织实施； （二）建立、完善物业管理 分级培训体系，组织开展物业 管理相关法律、法规和政策的 宣传和业务培训； （三）加强对物业服务人的监督管理，督促其提高物业服 务质量，依法开展物业管理行政执法工作； （四）指导和监督住宅专项维修资金的筹 集、管理和使用 工作； （五）指导和监督物业服务行业 协会开展行业自律和服务 工作； （六）实施物业管理方 面的其他监督管理职责。 市物业管理行政主管 部门应当建立物业管理监管服务 信息 平台、业主决策电子投票系统；制定业主大会议事规则、业主 委员会工作规则、 临时管理规约、管理规约和前期物业服务合 同等示范文本。 县级市（区）物业管理行政主管 部门负责指导和协助镇人 民政府（街道办事 处）、居（村）民委员会开展物业管理相关 工作。 发展和改革、公安、民政、财政、住房和城乡建设、自然 资源和规划、生态环境、 园林和绿化、城市管理、交通运输、─ 4 ─水务、应急管理、市场监督管理、 消防救援等部门和机构，按 照各自职责，负责物业管理活动的 有关监督管理工作， 并依法 开展行政执法工作。 第六条 镇人民政府（街道办事 处）具体负责本辖区内物业 管理工作的指导、协调和监督，履行下列职责： （一）组织、指导、监督本辖区内设立业主大会、 选举业 主委员会和换届选举，办理相关备案手续； （二）指导和监督业主大会、业主委员会 依法履行职责； （三）指导和监督物业服务人 依法履行义务； （四）提供物业管理法律咨询服务，调解、处理物业管理 纠纷，协调物业管理各方的关系； （五）建立物业应 急服务保障机制； （六）协同县级市（区）物业管理行政主管 部门指导和监 督辖区内物业承接查验、物业管理项目的 移交和接管工作； （七）法律、法规规定的其他 职责。 镇人民政府（街道办事 处）负责落实县级市（区）人民政 府依法采取的应急处置措施和其他管理措施，指导物业服务 人、业主委员会开展应对工作，并给予物资和资金支持。 居（村）民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会 给予指导和协助，配合镇人民政府（街道办事 处）做好物业管 理的相关工作。─ 5 ─ 建立健全社区（村）党组织领导的居（ 村）民委员会、业 主委员会、物业服务人、业主等共 同参与的住宅区治理架构， 推动物业管理创新，促进物业管理 与基层社会治理深度融合。 第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范 从 业行为，监测并定期公示物业服务项目成本信息和计价规则， 调解物业服务行业纠纷，维持公平竞争的市场秩序，促进诚信 经营；加强物业服务 企业从业人员培训，提高物业服务水平， 维护物业服务企业的合法权益。 第二章 业主和业主组织 第一节 业主 第八条 在物业管理活动中，业主 享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服 务，依法使用物业共用部位、共用设施设备； （二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权； （三）参加业主大会会议，行使 投票权和表决权； （四）提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提 出建议； （五）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建─ 6 ─议； （六）对物业共用部位和共用设施设备、住宅专项维修资 金的使用情况享有知情权和监督权； （七）监督业主委员会的工作和物业服务人 履行物业服务 合同； （八）对侵害住宅区公共利益的行为 予以劝阻； （九）法律、法规规定的其他权利。 在物业管理活动中，业主 履行下列义务： （一）遵守业主大会议事规则和 临时管理规约或者管理规 约，支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物 业管理活动； （二）遵守物业管理区域内物业共用 部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作 出的决定； （四）按照物业服务合同的约定支付物业费； （五）按照有关规定交纳住宅专项维修资金； （六）不得损害公共利益和他人合法权益； （七）依法配合物业服务人，执行政府 依法实施的应急处 置措施和其他管理措施； （八）法律、法规规定的其他义务。─ 7 ─ 第九条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用住宅专项维修资金； （六）筹集住宅专项维修资金； （七）改建、重建建 筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活 动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以 上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款 第六项至第八项规定的事项，应当 经参与表决专有部分面积四 分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 决定前款其他事项的，应当 经参与表决专有部分面积过半数的 业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第二节 业主大会 第十条 业主可以依照法定程序设立业主大会， 并由业主大─ 8 ─