长春市物业管理条例 （2007年10月31日长春市第十二届人民代表大会常务委员会第三十 八次会议审议通过 2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常 务委员会第三十八次会议批准 2021年12月27日长春市第十五届人 民代表大会常务委员会第四十三次会议 修订通过 2022年5月7日吉林 省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准 ） 目录 第一章 总则 第二章 业主和业主组织 第三章 物业管理与服务 第四章 物业的使用与维护 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主 、物业使用人 和 1物业服务人的合法权益， 营造安全、舒适、文明、和谐 的居住 和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局， 根据有关法 律法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其 监督管理。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者 自行管理的形式，对房屋及共用部位、共用设施设备进行维修 、 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、绿化和相关秩 序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第三条 本市物业管理坚持党建引领、政府主导、业主自治 、 专业服务与社区治理相结合的原则。 建立健全社区党组织领导 下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同 参与的治理架构。 第四条 市、县（市） 区人民政府应当加强对物业管理工作 的领导，建立健全物业管理协调机制和目标责任制；完善激励 政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制。 第五条 市物业管理主管部门负责本市市区范围内物业管 理活动的监督管理工作，依法履行下列职责 : （一）制定物业管理相关政策、物业服务行业发展规划和 措施； 2（二）指导区物业管理主管部门对物业管理活动进行监督 管理； （三）建立健全物业服务规范与质量考核体系； （四）建立健全物业服务信用管理体系； （五）建立健全物业管理电子信息平台； （六）对物业服务招投标活动进行监督管理； （七）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称物业 专项维修资金）进行监督管理； （八）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则 物业服务合同等示范文本； （九）履行法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理 职责。 区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管 理工作，依法履行下列职责 : （一）制定本辖区内实行的物业管理相关政策和措施； （二）指导街道办事处、乡镇人民政府 对物业管理活动进 行监督管理； （三）指导街道办事处、乡镇人民政府 调解物业管理纠纷 ； （四）对本辖区内物业服务招投标活动进行监督管理； （五）负责本辖区内物业专项维修资金的相关工作 ； 3（六）组织开展本辖区内物业管理相关培训； （七）履行法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理 职责。 县（市）物业管理主管部门按照本条第一款 第三项至五项 和第二款规定履行相应工作职责。 街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组 织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇 人民政府指导下开展物业管理相关工作。  开发区管理机构根据授权，负责本辖区内物业管理活动的 监督管理工作。 其他有关主管 部门按照各自职责，依法做好物业管理 相关 工作。 第六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律，规范从业 行为，调解行业纠纷，督 促物业服务人及从业人员依法 经营、 诚信服务、 提升物业服务 水平，推动物业服务行业健 康发展。 第七条 物业管理主管部门及相关主管部门应当建立 违法 违规行为投 诉和举报处理制 度，并在物业管理区域内 显著位置 公布联系单位、投 诉和举报电话。相关主管部门应当自 收到投 诉、举报之日起，按照规定时 限进行调 查、处理， 并将调查、 处理结 果答复投诉人、举报人。 4第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立 由县（市）区 物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、 公安派出所、 居（村）民委员会、业主委员会、物业服务 人等组成的联席会 议制度，协调解 决物业管理 中的重大问题。 第二章 业主和业主组织 第九条 房屋的所有权人为业主。 本条例所称业主 还包括：尚未依法办理 不动产权属登记， 但因买卖、赠与、继承、合法建造、人民法 院及仲裁机构的法 律文书或者人民政府的 征收决定等旨在转移所有权的法律行为 已经合法占有该房屋的以及其他符合法律法规规定的 单位或者 个人。 第十条 业主依照法律法规规定以及临时管理规约、管理规 约、物业服务合同约定行使权 利，承担义务，不得以放弃权利 为由不履行义务。 业主转让、出租物业专有部 分、设立居住权或者依法 改变 共用部位、共用设施设备用 途的，应当及时 将相关情况告知物 5业服务人。 第十一条 除业主以 外合法占有、使用物业的 单位或者 个人 为物业使用人。 物业使用人在物业管理活动 中的权利义务由业主和物业使 用人约定， 但不得违反法律法规和临时管理规约、管理规约的 有关规定。 第十二条 业主大会 由物业管理区域内全体业主组 成，代 表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动 中的合法权 益。 一个物业管理区域 成立一个业主大会。 只有一个业主，或 者业主人 数较少且经全体业主一 致同意，决定不成立业主大会 的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十三条 物业管理区域的划 分，应当 遵循规划优先、相 对集中、功能完善、资 源共享、 便民利民的原则，以规划 确定 的项目范围为 基础，综合考虑物业的共用部位、共用设施设备 、 建筑物规 模、业主人 数、自然界限、城乡社区 布局建设、 利于 自行管理等 因素依法划定。 建设单位应当在办理 商品房预售许可证或者商品房现房销 售前，将划定的物业管理区域资 料报送街道办事处、乡镇人民 政府备案。 6建设单位应当 将已备案的物业管理区域在 商品房买卖合同 中明示。 第十四条 下列事项 由业主大会 决定： （一）制定和修 改业主大会议事规则； （二）制定和修 改管理规约； （三）选举业主委员会或者 更换业主委员会 成员； （四）制定和修 改业主委员会工作规则； （五） 听取和审查业主委员会工作 报告； （六）选聘和解聘物业服务人； （七）审议决定业主大会和业主委员会工作 经费、业主委 员会成员工作 津贴的来源、标准和用 途； （八）使用物业专项维修资金； （九） 筹集物业专项维修资金； （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一） 改变共用部位和共用设施设备的用 途或者利用共 用部位和共用设施设备从事 经营活动； （十二）有关共有和共同管理权 利的其他 重大事项。 未成立业主大会的， 前款规定的事项 由业主共同 决定。 第十五条 业主大会或者业主应当依法 决定共同事项。 一个专有部 分有两个以上所有权人的，应当 推选一人行使 7表决权。 业主为无民事行为 能力人或者限制民事行为 能力人的， 由 其监护人行使投 票权。 业主为法人的， 由其法定代表人行使表 决权；业主为 非法 人组织的， 由非法人组织 确定的代表人行使表 决权。 业主因故不能参加业主大会会议的， 可以书面委托代理人参 加，委 托书应当载明委托事项、权 限和期限。 第十六条 一个物业管理区域内， 已交付业主的专有部 分面 积占比百分之五十以 上的，可以成立业主大会。 建设单位应当在 具备成立业主大会条 件之日起三十日内 向 街道办事处、乡镇人民政府 报送筹备首次业主大会会议所 需的 建筑物面 积清册、业主 名册、建筑规划总平面 图、共用设施设 备交接资料、物业服务用房 配置确认资料等。 第十七条 符合成立业主大会条 件的,人数占比百分之五以 上的业主、专有部 分面积占比百分之五以 上的业主、居（村） 民委员会或者建设 单位，可以向街道办事处、乡镇人民政府 提 出筹备成立业主大会的 书面申请。 街道办事处、乡镇人民政府应当在 收到书面申请后六十日 内，组织 成立首次业主大会会议 筹备组。 第十八条 首次业主大会会议 筹备组由业主代表，建设 单 位代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、居 8