安康市物业服务与管理条例 （2022年8月30日安康市第五届人民代表大会常务委 员会第五次会议通过 2022年12月1日陕西省第十三 届人民代表大会常务委员会第 三十七次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 物业服务区域 第一节 物业服务区域划分 第二节 共有物业 第三章 前期物业服务与管理 第四章 业主和业主组织 第一节 业主和业主大会筹备组 第二节 业主共同决定事项和业主大会 第三节 业主委员会 第四节 物业管理委员会和其他规定 第五章 物业服务 第六章 物业的使用和维护 1第一节 物业的使用和维护 第二节 维修资金的使用和管理 第七章 监督管理 第八章 法律责任 第九章 附则 第一章 总 则 第一条 为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管 理体系，规范物业服务与管理活动，维护物业活动各方合法权 益，营造安全、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国 民法典》 《陕西省物业服务管理条例》 等有关法律、 法规，结合本 市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业服务、 物业管理及其监督管 理活动，适用本条例。 本条例所称物业服务，是指物业服务人按照物业服务合同 约定向业主提供建筑物及其附属设施设备维修养护、 环境卫生和 相关秩序的管理维护等服务。 本条例所称物业管理，是指业主对建筑物共有部分行使共 同管理权，在物业 服务区域内设立业主大会、 选举业主委员会、 选聘物业服务人、筹集和使用维修资金、使用和维护物业等活 2动。 本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第三条 物业服务与管理应当纳入社会治理体系，坚持党 的领导、 政府主导、 部门监管、 社村协管、 业主自治、 多方参与、 专 业服务、合理收费、诚实信用、协商共建、科技支撑的原则。 建立健全村（社区）党组织领导下村（居）民委员会、 业主 委员会或者物业管理委员会、 业主、 物业服务人等共同参与的治 理架构。 符合条件的业主委员会、物业服务人应当根据有关党内法 规，成立党支部或者联合党支部，在村（社区）党组织的领导 下开展活动，发挥党建引领作用。 第四条 建立完善市、县（市、区）、镇人民政府或者街道 办事处、村（居）民委员会四级物业服务与管理工作的监管体 系。 第五条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法 制定行业服务规范，建立健全服务质量评价体系，维护物业服 务人及其从业人员的合法权益，推动物业服务行业健康有序发 展。 鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。 第六条 市、 县（市、 区）人民政府和公有住房出售单位应 当推进住房制度改革，对不符合物业 服务与管理条件的居住区 3进行治理，完善市政、 公用和生活服务设施，使其满足实施物业 服务与管理的条件。 鼓励社会力量参与老旧小区、 易地搬 迁安置小区等的改造和 服务。 改造 后的老旧小区和易地搬 迁安置小区等， 可以选择聘请 物业服务人服务、 村（居）民自主管理或者村（社区）党组织与 村（居）民委员会协同管理等 模式。 第七条 倡导建立和完善 绿色、智慧物业服务与管理。 市人 民政府构建全市 流程一体化在线物业服务与管理 平台，建设 数 字化便民惠民智慧物业服务体系，提 高物业服务与管理的 效率 和质量。 第二章 物业服务区域 第一节 物业服务区域划分 第八条 物业服务区域的划分应当 综合考虑建设用地 宗地 范围、共用设施设备、建筑物规 模、社区建设等 因素，按照相对 独立、便于服务的原则划定， 并在物业服务区域内 显著位置公 示。按照下 列标准进行 具体划分 ： （一）按照物业项目的建设用地规划 许可证确定的红线图 范围划定； （二）物业主 要配套设施设备和相关 场地共用的，应当划 4分为一 个物业服务区域， 但其主要配套设施设备和相关 场地能 够分割并独立使用的， 可以划分为不同的物业服务区域 ； （三）不同物业服务区域地理 上自然相连的，可以合并为 一个物业服务区域。 第九条 新建项目 拟实行物业服务与管理的，建设单位在 申请办理建设工 程规划许可证的同时，持建设项目规划设 计方 案，向县（市、 区）住房和 城乡建设主管部门提出物业服务区域 划分的 申请。 住房和 城乡建设主管部门应当自 受理之日起三十日 内，在 征求物业所在地街道办事处或者镇人民政府的 意见后进 行划分， 并书面告知建设单位。 建设单位对物业服务区域划分有 异议的， 由县（市、 区）住 房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者镇人民政府 确定。 已投入使用、 未划分物业服务区域或者划分的物业服务区域 确需调整的，依照本条例第三十条规定 程序形成共同 意见后， 由县（市、 区）住房和 城乡建设主管部门会同街道办事处或者镇 人民政府，依照划分 标准，结合物业服务与管理实际 需要，确 定物业服务区域 并公示。 第二节 共有物业 第十条 物业服务区域内的 以下部分属 于业主共有 ： （一）共有部分，是指属 于业主共有共用的房 屋主体承重 5结构部位（包括 基础、 内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、 户 外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等 ； （二）共用设施设备，是指物业服务区域内业主共同使用 的供排水管道、 水箱、 加压水泵、电梯、天线、 照明设施、 供 电线 路、煤气（天然气）管道、 消防设施、 安 防设施、 监 控系统、垃圾 转运、绿地、 道 路、沟渠、池、井、 公益 性文体等设施设备 ,但是属 于城镇公共道 路、公共 绿地或者明 示属于个人的绿地除外； （三）合同约定的其他 归全体业主所有的共有部分、 共用设 施设备 ； （四）法律、法规规定的其他共有部分、共用设施设备。 利用物业服务区域内业主共有部分、 共用设施设备 经营所取 得的广告、停车、租赁摊位等经营收入， 以及部分通信 运营管理 费、因小区公共设施 损坏所得赔偿等收入在 扣除合理成本 之后的 公共收益属 于业主共有，业主委员会或者物业管理委员会 可以 委托物业服务人代为收 取，不得以任何个人名义进行管理。 公共收益主 要用于补充维修资金， 也可以根据业主大会的 决定使用，任 何单位或者 个人不得挪用、侵占。 第十一条 新建物业服务区域内，物业服务用房应当与 新 建物业同 步设计、同步施工、同 步交付，其面积、位置应当在建 设工程设计方案和规划 图纸中载明。新建物业服务区域内，建设 单位应当按照下 列规定配置物业服务用房 ： 6（一）建筑 面积三十万平方米以下的，按建筑 面积的千分 之三提供， 但最低不得少于一百平方米； （二）建筑 面积超过三十 万平方米的，除按照三十 万平方 米的千分之三提供 外，超过部分按 千分之一的标准提供 ； （三）物业服务用房 必须相对独立，且位于地面以上的建 筑面积不低于物业服务用房建筑 面积的百分之五十； （四）业主委员会的办公用房从物业服务用房中 调剂，建 筑面积不少于三十平方米； （五）物业服务用房应当 具备水、电等基本使用 功能，建设 单位应当对物业服务用房 配置独立的水、电等计量器具。 建设单位在 申请商品房预售许可证时，应当提供物业服务 用房面积和位置。市、县（市、区）不动 产登记部门在办理 首次 登记时应当在不动 产登记簿中注明物业服务用房 面积和位置， 业主有权 查询。 已建成但未配建物业服务用房的住 宅小区，物业服务用房 可以由物业所在地街道办事处或者镇人民政府会同县（市、 区） 住房和 城乡建设主管部门协 调解决。 物业服务用房属 于全体业主共有， 并依法办理 产权登记。 建 设单位、 物业服务人、 业主委员会 或者物业管理委员会不 得擅自 处分。 法律、法规对物业服务用房 另有规定的，从其规定。 7第十二条 建设单位在 销售房屋时，应当 以书面说明和图 纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容： （一）物业服务区域的范 围； （二）属 于业主共有的 车位数量和位 置、 建设单位 可处分的 车位数量和位 置； （三）地下 室（含人民防空地下室部分）、 架 空层面积及其 权属； （四）物业服务用房及其他共有部分的 面积和位置、 共用设 施设备 名称； （五）公共 绿化的面积和位置； （六）其他 需要明示的场所和设施设备。 第三章 前期物业服务与管理 第十三条 前期物业服务是指建设单位通过 招标或者协议 方式选聘物业服务人，在物业服务区域内进行的物业服务活动。 第十四条 建设单位在 申请商品房预售许可证前或者 现房 销售三十日前，应当在县（市、 区）住房与 城乡建设主管部门、 街道办事处或者镇人民政府的监督下通过 招标方式选聘前期物 业服务人。 投标人少于三个或者物业服务区域房 屋建筑面积小于三万 8