TD 中华人民共和国国土资源行业标准 TD/T 1006—2003 103560 农用地估价规程 Regulations for valuation on agricultural land 2003-04-08发布 2003-08-01实施 中华人民共和国国土资源部 发布 TD/T1006—2003 目 次 前言 范围 1 引用标准 3 术语 4 总则 5 农用地估价方法 6 农用地宗地估价. 12 不同利用类型的农用地宗地估价 14 不同估价目的的农用地估价…… 农用地基准地价评估… 18 10农用地征用价格评估 28 附录A（规范性附录） 农用地价格影响因素表 32 附录B（规范性附录） 农用地估价工作附表 34 附录C（规范性附录） 农用地估价成果图图示 47 附录D（规范性附录） 农用地估价报告规范格式 52 TD/T1006—2003 20031560 前 为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一 估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，依据《中华人民共和国土地管理法》等有 关法律、法规，制定本标准。 地方在执行中可根据需要制定补充规定，但补充的规定不得与本标准相抵触。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D都是规范性附录。 本标准由国土资源部提出、批准并归口。 本标准起草单位：国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估有限公司、中国农业大学、北 京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院。 本标准主要起草人：胡存智、张显胜、冯长春、朱道林、王军、吴海洋、关文荣。 参加人员：周建春、吕萍、种法良、孙谋清、李国伟、段文技、邹晓云、陆红生、谢育智、刘慧芳。 本标准由国土资源部负责解释。 ! TD/T1006—2003 农用地估价规程 1范围 本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方 法以及征用价格评估方法。 本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其他可开发整理为农用地的后备土地资源的价格 评估。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在本规程出版时，所示版本均为 有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。 a）GB/T18508-2001城镇土地估价规程 b）TD/T1004—2003农用地分等规程 c）TD/T1005—2003农用地定级规程 d）《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号，2001年8月21日） e）《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月） 3术语 3.1农用地 是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 3.2后备土地资源 是指目前尚未利用的各种荒芜、贫和废弃、闲置土地，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用的 土地。 3.3均质地域 是指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 3.4征用区片 是指农用地利用条件和社会保障价格水平基本一致的土地区域。 3.5农用地宗地 是指权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 3.6基准地块 是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳 定的地块。具有代表性、中庸性和稳定性。 3.7农用地价格 是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所 能够实现的价格。 3.8农用地宗地价格 是指具体某一宗农用地在正常条件下于某一估价期日的评估价格。 3.9农用地基准地价 是指县（市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定 的某一估价期日的平均价格。 1 TD/T1006-2003 3.10农用地征用价格 是指国家征用集体土地农用地时，按照正常条件确定的征用补偿价格。 3.11农用地征用区片价 是指为宏观控制农用地征用价格水平，在县（市）行政区范围内对不同征用区片，按照不同用途，分 别评估确定的某一估价期日的农用地价格和社会保障价格平均水平。 3.12社会保障价格 是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。 4总则 4.1农用地估价目的 为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡和国家征用集体土地农用地提 供依据和价格参考。 4.2农用地估价基本原则 4.2.1预期收益原则 是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 4.2.2替代原则 是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例 的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。 4.2.3报酬递增递减原则 是指在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报 酬的增量（边际报酬)迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一 原则。 4.2.4贡献原则 是指农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投人要素共同作用的结果，估价时要 充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。 4.2.5合理有效利用原则 是指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效 益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。 判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑： a）持续的使用：根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式应是可持 续的； b）有效的使用：在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益应是最佳的； c）合法的使用：合理有效的农用地利用方式，应符合现行的法规、政策、规划等规定。 4.2.6变动原则 是指农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地 价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员应把握价格影响因素及价格变动规律，准确 地评估价格。 4.2.7供需原则 是指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性 和农用地市场的地域性。 4.3农用地价格影响因素 影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素索和特殊因素。本规程确定农用地价格的 指导性影响因素体系如下： 2 TD/T1006—2003 自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡 a) 度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水 埋深、农田基本设施状况、地块形状等。 b）社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区 域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收 人水平、单位土地投人资本量、单位土地投人劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地 利用规划限制、交通通达性等。 特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤 条件、环境条件、环境污染状况等。 具体因素指标见附录A。 4.4农用地估价成果 4.4.1农用地宗地估价成果 a）宗地估价结果报告； b）宗地估价技术报告； c）宗地估价附件。 4.4.2农用地基准地价评估成果 a）文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等； b) 基准地价图：主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等； c）来 表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。 d）有关计算机软件和管理信息数据库。 4.4.3农用地征用区片价评估成果 评估成果与农用地基准地价的类似。 5农用地估价方法 5.1收益还原法 是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地 价格的一种方法。 5.1.1评估程序 a) 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； b) 测算年总收益； 测算年总费用； 计算年纯收益； （P 确定土地还原率； f）选用适当的公式计算农用地价格。 5.1.2年总收益的分析计算 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。 确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。 a）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收人作为年总收益。 农产品年收人，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收人，包括主产 品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。 b） 待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收人之和作为年总收益。 租金收人及保证金或押金的利息收人，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得 的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期 3 TD/T1006—2003 日当地正常的市场租金水平进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人 民银行的一年期定期存款利息率进行计算。 5.1.3年总费用的分析计算 年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总 费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。 a）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用一般 包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗