— 1 —衢州市物业管理条例 （2019年9月26日衢州市第七届人民代表大会常务委员会 第二十一次会议通过 2019年11月29日浙江省第十三届 人民代表大会常务委员会第十五次会议批准） 目 录 　　 第一章 总则 　　第二章 业主组织 　　第三章 前期物业管理 　　第四章 物业管理服务 　　第五章 物业的使用与维护 　　第六章 法律责任 　　第七章 附则 第一章 总则　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法 权益，营造良好的生活和工作环境，根据 《中华人民共和国物权 法》 、 《物业管理条例》 和 《浙江省物业管理条例》 等有关法律、 法 规，结合本市实际，制定本条例。 　　第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活 动适用本条例。 　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或 者自行管理的方式，对物业管理区域内的房屋以及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩 序的活动。 　　第三条 物业管理遵循党建统领、 业主自治、 专业服务与政府 监管相结合的原则。 　　业主和物业服务企业开展物业管理活动，应当遵循诚信友 善、公平公开、有偿服务的原则。 　　倡导以人为本、 绿色生态、 智慧共享、 和睦共治的物业管理理 念，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理服务水平。 　　第四条 市、 县（市、 区）人民政府应当加强对物业管理工作 的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、 社区建设规划和 基层治理体系，对街道办事处、 乡（镇）人民政府开展物业管理 活动相关工作给予人员和经费保障，对在物业管理工作中作出 — 2 —— 3 —突出贡献的单位和个人给予褒扬和奖励。 　　县（市、 区）人民政府建立物业管理联席会议制度，协调解 决辖区内物业管理的重大问题，组织开展联合执法进小区活动 ， 并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管 理争议和纠纷提供便利。 　　衢州绿色产业集聚区管委会、 市西区管委会负责本辖区范围 内物业管理的相关监督管理工作。 　　第五条 市住房和 城乡建设行政主管 部门（以下简称市物业 主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管 理，制定 全市物业管理活动的相关政 策和制度。 　　县（市、 区）住房和 城乡建设行政主管 部门（以下简称县级 物业主管 部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理，指导街 道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作。 　　综合行政执法、 公 安、 应急管理、 市场监督管理、 自 然资源和 规划、 生态环境、 发展和 改革、财政等部门，按照各自职责做好物 业管理相关的监督管理工作， 依法及时处理物业管理区域内的 违法行为。 　　第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府指导本辖区内业主 大会成立和业主委员会选 举，协助物业主管 部门监督业主大会 和业主委员会 依法开展活动，协调物业管理与社区治理、 社区建设的关系， 推进网格化服务管理，调解物业管理纠纷。 　　居（村）民委员会协 助街道办事处、 乡（镇）人民政府 做好 物业管理有关工作。 　　第七条 居（村）民委员会、 业主委员会、 物业服务企业应当 在社区、 村党组织的领导 下，建立 健全物业管理协调联动机制， 推动构建和谐物业管理。 　　第八条 物业管理相关行业协会应当加强行业自律，规范服 务行为，调解行业内 部争议， 促进物业服务企业诚信经营， 推 动行业 健康有序发展。 　　第九条 业主组织、 建设单位、 物业服务企业等 可以委托第三 方机构，开展物业纠纷调解、物业 项目承接查验、物业服务 质量 评估等与物业管理相关的活动。 　　第三方机 构应当遵循 独立、客观、 公正的原则， 依照法律、 法 规、 相关技术规范和合 同约定提供专业服务，出 具的报告应当真 实、客观、完整，并对出 具的报告负责。 第二章 业主组织 　　第十条 符合 《浙江省物业管理条例》 规定业主大会 成立条件 的，街道办事处、 乡（镇）人民政府应当在 收到建设单位或者业 — 4 —— 5 —主提出 筹备业主大会 书面报告之日起六十日内，指导业主 成立 业主大会 筹备组（以 下简称筹备组）， 筹备召开首次业主大会 会议。 县 级物业主管 部门应当对业主 筹备召开首次业主大会会议 给予业务指导。 　　筹备组由业主和建设单位、 街道办事处、 乡（镇）人民政府、 居（村）民委员会的人员组 成，建设单位 未派员参加筹备组的， 不影响筹备组的 成立。筹备组组 长由街道办事处、乡（镇）人民 政府或者 居（村）民委员会的人员 担任。 　　筹备组由五至十一名单数成员组成，其中业主人 数不低于 筹备组总人 数的百分之五十。 参加筹备组的业主 由街道办事处、 乡（镇）人民政府或者 居（村）民委员会组织业主 推荐产生。 　　筹备组应当自 成立之日起三日内，将 成员名单在物业管理 区域内 显著位置公示，公示时间不得少于七日，并 可以通过 电 子信息技术的方式 告知全体业主。 业主对 成员名单有异议的， 由 街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。 　　第十一条 筹备组成立后三个月内应当组织 召开首次业主大 会会议，并负责 下列筹备工作 ： 　　（一） 确认业主身份，确定业主人 数、 所拥有的专有 部分面 积； 　　（二） 确定首次业主大会会议 召开的时间、地点、形式和内容； 　　（三） 草拟管理规 约、业主大会议事规则 ； 　　（四） 依法确定首次业主大会会议表决规则 ； 　　（五）制定业主委员会委员 候选人产生办法， 确定业主委 员会委员 候选人名单； 　　（六）制定业主委员会选 举办法； 　　（七） 召开首次业主大会会议的其 他准备工作。 　　筹备组应当 于首次业主大会会议 召开十五日前将会议 时间、 地点、议题和议 程通知全体业主。业主有 异议的， 筹备组应当 记 录并作出 答复。 　　第十二条 首次业主大会会议的 筹备经费 由建设单位 按照物 业总建 筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。 建 设单位应当在房屋 竣工验收前，将 筹备经费 存入县级物业主管 部门以竞争性方式选 择产生的 银行账户。 　　筹备经费应当专 户储存，专款专用。 首次业主大会会议 召开 后，业主大会 筹备组应当将 筹备经费的使用 情况向全体业主公 布，接受全体业主的监督，结 余部分的使用 由业主大会决定。 　　第十三条 业主大会会议通过集体 讨论、书面征求意见的形 式召开并表决。集体 讨论、书面征求意见可以采用 电子信息技术 的方式。 书面征求意见的，应当将 征求意见书送达每 一位业主 ； — 6 —— 7 —无法送达的，应当在物业管理区域内 显著位置公示。 　　在 确保业主 意思表示真实、 有 效的前提 下，业主大会会议 可 以运用电子信息技术方式 召开并实 名投票表决。 　　一个 独立产权单位 登记有两个以上所有权人的，应当自行 确定一名投票人参加业主大会会议。 　　第十四条 业主大会通过的管理规 约或者议事规则规定 成立 业主代表大会，并 明确授权事项的，可以成立业主代表大会。 业 主代表大会根据业主大会的 授权行使 职责。 　　业主代表大会 由业主推选的业主代表和 未推选业主代表的 业主组 成。 业主代表的 名额按照业主总人 数的一定 比例确定，由 业主以 幢、 单元、楼层等为单位 按照比例推选产生。 每推选单位 至 少有一名业主代表。 业主代表 推选办法应当在业主大会议事规则 中规定。 业主代表的任 职条件参照本条例规定的业主委员会委员 条件设置。 　　业主代表的 投票权数按其所代表的业主的 投票权数计算。 业 主撤销所推选的业主代表 授权的，应当 书面通知业主委员会， 并可以另行推选业主代表。 　　业主代表大会作出决议 后，业主委员会应当在物业管理区 域内显著位置公示，公示时间不得少于十日，并 可以通过 电子 信息技术的方式 告知全体业主。 公 示期内提出 书面反对意见的业主少于业主总人 数的三分之一且其专有 部分少于建筑物总面积 三分之一的，业主代表大会作出的决议生 效。 　　成立业主代表大会的，应当 向县级物业主管 部门备案。 　　第十五条 业主委员会委员 候选人可以由十名以上业主联 名 推荐、业主大会 筹备组组织业主 推荐或者业主自 荐产生。 　　筹备组应当 核查参选人的 资格，确定业主委员会委员 候选 人名单。 业主委员会委员 候选人名单附个人 情况介绍，应当在物 业管理区域内 显著位置公示，并可以通过 电子信息技术的方式 告知全体业主。 　　第十六条 业主委员会 由五至十一名的单数委员组 成，设主 任一名，副主任若干名，每届任期为三 至五年。 　　业主大会 可以选举业主委员会 候补委员， 候补委员人 数不 得超过业主委员会委员人 数的百分之五十，其选 举产生规则、 任 职资格和职务终止规则与委员相 同。 业主委员会委员出现 空缺时， 由候补委员按照得票多少依次递补。 　　业主委员会应当自选 举产生之日起三十日内， 向所在地县 级物业主管 部门备案。 业主委员会备 案的内容发生变更的，应当 重新备 案。 　　鼓励 具有中国共产党党员 身份的业主通过法定 程序成为业 主委员会委员和 候补委员。 — 8 —